Чим вище вартість об "єкта нерухомості, тим більша сума податку на нього. Саме з цього податку, що надходить до місцевого бюджету, оплачується будівництво доріг, створення інфраструктур і багато іншого, що дозволяє місцевій громаді гармонійно розвивається, а кожному окремому власників створили сприятливе середовище для проживання або виробничої діяльності без перешкод оточуючим.
Якщо власник не в змозі ефективно використовувати свою нерухомість, тобто вона не приносить прибутку, то податок виявляється надмірно великий, і нерухомість доводиться продавати. Старий власник отримує за неї ринкову вартість, хтось інший буде готовий до сплати високого податку, забезпечивши більш ефективне використання. Так земельну ділянку, або об "єкт нерухомості," вибирає "собі власника.
Разом з тим, Асоціація селянських і фермерських господарств Росії, активно виступає за становлення ринку землі, все ж таки пропонує врахувати своєрідність перехідного періоду і обмежити межа переданої у власність землі 50 гектарами. При цьому площі під орендою не обмежуються - кожен її може взяти стільки, скільки зможе обробити. При обговоренні проектів Земельного кодексу експерти вичказивают думки про недоцільність встановлення максимальних терміну оренди і розміру орендної плати.
         Відповідно до Земельного кодексу РФ граничні розміри земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва та особистого підсобного господарства установливают відповідними органами місцевої адміністрації (сільської, селищної, міської). Кожному власнику земельної ділянки видається Свідоцтво на право власності на землю, яке підлягає реєстрації в реєстраційної (поземельної) книги. Свідоцтво є підставою при здійсненні операцій купівлі-продажу, застави, оренди та інших операцій щодо володіння та розпорядження ділянкою. Визначено спеціальна форма Свідоцтва.
При первинному наданні земельної ділянки Свідоцтво видається комітетом із земельних ресурсів та землеустрою за рішенням місцевої адміністрації. При купівлі-подаже земельних ділянок та в інших випадках переходу права власності на землю, Свідоцтво видається зазначеним комітетом на підставі договору купівлі-продажу (купчої) чи інших підтверджуючих документів. До купчої додається план ділянки. Купча без нього не підлягає реєстрації.
Свідоцтва про надання земельних ділянок у власність, видані до 27 жовтня 1993р., Є документами постійного дії, засвідчують права власності, і мають рівну законної сили з знову видавати свідоцтва.
Документи, що підтверджують права власності, видані після набрання чинності Указом Президента РФ від 27.10.93г. № 1767 органами виконавчої влади та місцевого самоврядування без реєстрації в районному (міському) Комітеті із земельних ресурсів та землеустрою, є недійсними.
Громадяни із Свідченнями про безстрокове або довічне володінні мають право на перереєстрацію і отримання своїх ділянок у палную власність відповідно до норм, встановлених місцевими органами влади. Розкид норм для безкоштовної приватизації може бути значним, від 6 соток і вище. Викуп наднормативної землі здійснюється за договірною ціною, ця земля може також поки що бути залишена у довічне успадковане володіння [5].
У процедурі оформлення прав власності немає нічого складного: відповідну заяву до органів місцевої адміністрації підлягає розгляду в місячний термін з моменту його подачі; рішення (виписка з рішення) органу місцевої адміністрації підлягає видачі в 7-денний термін з моменту прийняття рішення; видача комітетами із земельних ресурсів та землеустрою Свідоцтва здійснюється на підставі рішення органів місцевої адміністрації в 10-денний термін з моменту прийняття рішення або реєстрації договору купівлі-продажу.
При відсутності креслення кордонів земельнлго ділянки відповідний Комітет із земельних ресурсів і землеустрою в місячний термін після видачі Свідоцтва виробляє встановлення та оформлення меж земельної ділянки та видає власнику копію креслення його кордонів.
При купівлі-продажу право власності на ділянку переходить від продавця до покупця з моменту реєстрації районним (міським) Комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування нотаріально засвідченої купчої.
Право власності покупця на землю реєструється місцевою адміністрацією. при цьому документ, що засвідчує право власності продавця на ділянку, втрачає силу і в нього вносяться необхідні зміни, а покупцеві ділянки видається документ, що засвідчує право власності.
Земля як неодмінний фактор виробництва має ряд істотних особливостей, які не можна не враховувати при всіх формах господарювання. Це обмеженість земельних ділянок, залежність ефективності їх використання від місця розташування, природних властивостей, рельєфу місцевості і т.п. Є свої особливості і в правовому режимі використання земель, включаючи їх призначення, обтяження та обмеження в їх використанні.
За своїм цільовим призначенням землі звичайно діляться на сім категорій: землі населених пунктів, сільськогосподарські, промисловості, природоохоронні, водного фонду, лісового фонду, запасу. Земельні ділянки під приватизованими підприємствами, як правило, знаходяться на території міст і тим самим належать до земель населених пунктів.
Територіальне зонування в усьому світі визначається на рівні муніціпалістов, місцевих органів влади. Надалі до прийняття у нас відповідного законодавства отерріторіольного зонування право власника земельної ділянки на будь-яке дозволене його використання, передбачає право використовувати ділянку разом з розташованими на ній будівлями, будівлями, спорудами всіма способами, що не суперечать обмеженнями, встановленими відповідним органом влади (органами місцевого самоврядування) в Відповідно до діючі законодавством та затвердженими будівельними, санітарними, природоохоронними, протипожежними нарм.
При цьому не допускається встановлення цільового (єдиного) способу використання об "єкта нерухомості, в тому числі земельної ділянки, а також встановлення обмежень на використання окремої ділянки.
         До сервітутів - обмеженням прав власника ділянки на користь інших осіб,-які передбачені Основними положеннями Державної програми приватизації після 1 липня 1994р. для забудованих ділянок, відносяться:
- Безплатне і безперешкодне використання об "ектов загального користування (пішохідні та автомобільні дороги, які існували на момент передачі земельних ділянок у власність)
       - Можливість розміщення на ділянці межових і геодезичних знаків і під "під'їздів до них;
- Можливість доступу на дільницю відповідних муніципальних служб для ремонту об "ектов інфраструктури.
Сервітути фіксуються в реєстраційних документах і носять обов'язковий (публічні) і договірний (особисті) характер.
Хоча законодавчо механізм сервітутів поки не визначений, що несприятливо позначається на правовому режимі використання землі в цілому, деякі норми можна вже вважати децствующімі. Так власнику земельної ділянки надано право безоплатного отримання в свою власність тієї частини про "ектов інфраструктури, яка використовується виключно для забезпечення належних йому об'єктом нерухомості. Будівництво нових об "ектов інфраструктури (прокладка електрокабелів, водопроводу, газопроводів тощо), яке може завдати шкоди приватному власнику, допускаються лише на компенсаційній основі.
З виключенням із чинного Земельного кодексу статті, що передбачає підстави для припинення права власності, особливої ​​гостроти набули питання з "ємства земельних ділянок у добросовісних землекористувачів. Все наполегливіше висуваються вимоги про законодавче введення строжайщей персональної відповідальності за псування землі.
          Указом Президента РФ № 631, ще в 1992 році, було проголошено право пріватізітованних підприємств на викуп земельних ділянок під ним [6]. Механізм такого викупу визначено в Основних Положеннях Державної програми приватизації після 1 липня 1994
Згідно з цими положеннями - будь-який власник будівлі, будинку, споруди має право на викуп земельної ділянки під цим будинком, будівлею, спорудою. Тим самим долається протиприродне розділення єдиного аб "єкта нерухомості на будівлю та земельну ділянку під ним.
Тільки приватна власність на єдиний об "єкт нерухомості (включаючи землю) може служити гарантією свободи комерційного використання нерухомого майна, залучення всього комплексу активів в господарський оборот, бо неможливо оперувати об" єктом нерухомості (наприклад, отримати під нього кредит), якщо він не знаходиться в повній власності.
Підприємство-власник має право викуповувати свою земельну ділянку по частинах. Це можуть бути ділянки підрозділів підприємства, розташовані в різних частинах міста. Але і єдиний ділянку підприємства можна викуповувати поступово: адже підприємство є власником усіх розташованих на його території будівель, а значить воно має право викуповувати ділянки під кожним з будівель в окремо в тому порядку, який власника влаштовує. Таким чином підприємство може викупити всю земельну ділянку як би в розстрочку.
Питання про те, за якою ціною викупаетя земельну ділянку під приватизованим підприємством, є одним з найважливіших для сучасного етапу приватизації. Існує загальна законодавча норма стосовно нових нормативних актів, які не можуть мати зворотної дії і в принципі не повинні погіршувати і скасовувати ті права, які громадяни і юридичні особи мали раніше.
Після виходу Указу Президента РФ № 631 від 14 червня 1992 р. "Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об" єднання для підприємницької діяльності "і аж до прийняття Указу № 1535 (про затвердження Основних Положень Державної програми приватизації після 1 липня 1994 року) діяла норма, за якою земля викуповувалася за ціною, рівною нормативної. При цьому нормативна ціна завжди визначається на день затвердження плану приватизації самого підприємства. ні вдень раніше, ні днем ​​пізніше.
На цьому етапі нормативна ціна землі встановлювалася як 50-кратний земельний податок, який був визначений на той момент Законом "Про плату на землю" (із змінами і доповненнями). Згідно з цим законом, кожне підприємство зобов'язане було, і на сьогоднішній день продовжує бути зобов'язаним, платити два рази на рік земельний податок, і ця цифра для кожного підприємства відома. Таким чином, до 26 липня 1994 діяла зазначена норма. Викупна ціна ділянки була рівна нормативної ціни землі і дорівнює земельного податку на 1993 рік, помноженому в 50 разів.
Після виходу Указу № 1535 була встановлена ​​інша норма, щодо вартості викуповується підприємством земельної ділянки. Було визначено, що місцева адміністрація має право встановлювати розмір викупної ціни земельної ділянки в межах від однієї до трьох величин нормативної ціни. Якщо адміністрація не брала протягом встановленого терміну (1 місяць) рішення про підвищення викупної ціни землі, то її ціна залишалася колишньою, тобто рівною нормативної.
13 серпня 1994 були опубліковані поправки до закону "Про плату за землю". Цим законом був встановлений інший земельний податок на 1994 рік, збільшений для міських земель в 50 разів до рівня 1991 року. Таким чином, якщо план приватизації підприємства затверджений після 13 серпня 1994 року, то розрахунок ціни викуповується земельної ділянки проводиться за формулою; величина земельного податку на момент затвердження плану приватизації, помножена на 50 і помножена на коефіцієнт від 1 до 3-х.
Опубліковане 12 листопада 1994 Постанова Уряду Російської Федерації про те, що нормативна ціна землі дорівнює 200-кратному земельного податку, вступило в дію саме з того дня, тобто тільки з 12 листопада 1994 року і лише для тих підприємств, плани приватизації яких будуть затверджуватися після цієї дати. Категорично неправомірно поширювати нову більш високу нормативну, а значить і викупну ціну землі на ті підприємства, плани приватизації яких затверджені до цієї самої дати.
Відомо, що коштів у підприємств та нових власників для викупу земельних ділянок не вистачає. Але також зрозуміло, що викуп земельних ділянок - річ необхідна. Таким чином, рішення уряду № 1204 про підвищення нормативної ціни землі, яке, природно, підлягає загальному виконанню, представляється вельми і вельми спірним з точки зору економічної ефективності. Якщо поставлено завдання переходу до нових економічних відносин, то потрібно стимулювати продаж земельних ділянок і створення єдиних про "ектов нерухомості.
Більш того, якщо місцеві органи влади скористаються усіма правами, що надані їм сьогодні Указом № 1535 і Постановою № 1204, для підвищення нормативної і викупної ціни земельних ділянок, то ситуація буде доведена до абсурду. Нормативна ціна, яка становить 75% від ринкового рівня цін і збільшена ще на 20%, буде помножена на коефіцієнт 3. Тоді ділянка землі під підприємством дудіти пропонуватися владою на продаж за викупною ціною, майже триразово перевищує ринкову, що склалася за результатами операцій з землею аналогічної якості. Цілком очевидно - покупців на таку ділянку доведеться шукати довго і навряд чи вдасться знайти взагалі.
Викуп ділянки під підприємством вимагає досить значного відволікання коштів і, принаймні, на час скорочує інвестиційну базу підприємства. Тривалість цього періоду залежить від активності дій керівництва підприємства, так і від ринкової вартості земельної ділянки, а також варіантів його вільного комерційного використання. Вкладені кошти можуть бути досить швидко повернуті або притягнуті ззовні під отриману земельну власність.
У короткостроковому плані ефект полягає в тому, що передбачена законодавством і фактично складається в процесі продажу ціна земельних ділянок приватизованих підприємств, як правило, близька до нормативної і за оцінками експертів нижче ринкової на один - два порядки. Маючи можливість реолізовать частина ділянки як спекулятивний актив, підприємство опиняється в безперечному виграші.
У довгостроковому плані ефект полягає в розрахунку на неминучий економічний підйом, коли вартість нерухомості зростатиме у силу збільшення попиту та обмеженості відповідної пропозиції. Довгостроковий розрахунок пов'язаний також з варіантами комерційного використання земельної власності.
У цілому аналіз мотивації викупу землі і постприватизаційного поведінки підприємств дозволяє зробити висновок, що переважне значення мають мотиви виробничого використання землі. Значною мірою це об "ясняется нерозвиненістю вторинного земельного ринку. Але з іншого боку, ця обставина свідчить про позитивний намір підприємств активно використовувати земельні ресурси в господарській діяльності.
Потенційно масштаби цього ринку величезні. Не менш 90 відсотків житла у всякій, як це прийнято говорити, цивілізованій країні купується сьогодні в розстрочку.
Особливо широкі масштаби ринок житла в Росії придбав в результаті приватизації квартир. Безкоштовна, як у Москві, або пільгова, як в інших містах, передача квартир у приватну власність створила для власників нові можливості для операцій з цим видом нерухомості [7].
Разом з тим розвинулися і форми купівлі-продажу квартир та інших видів житла. Серед цих форм все більшого поширення набуває придбання квартир на виплат. Треба відзначити, що на Заході майже вся нерухомість, що знаходиться у населення, обтяжена боргами, необхідністю виплати вартості житла в розстрочку. У Росії в результаті приватизації кожен громадянин став власником нерухомих активів (квартири, садові і дачні земельні ділянки), не обтяжених боргами. Тому російські громадяни опиняються в цьому відношенні в значно кращому становищі, ніж громадяни інших країн.
Разом з тим, все це доповняться та нововиявленими возможнлстямі придбання житла в кредит. Коротенько схема тут така.
Матеріальним забезпеченням кредитування служить сама квартира. До погашення кредиту покупець юридично є тільки її орендарем. Покупець відразу ж викладає перший внесок - близько 30 відсотків; інші 70 виплачує банк, з яким укладено відповідний договір у ріелторської фірми.
Банк або його дочірня фірма здійснюють збір документів, займаються оформленням угоди купівлі-продажу, здійснюють розрахунки з продавцем і т.д. Тому розмір комісійних, наприклад, по Москві сягає 13 відсотків ринкової ціни квартири. Ці витрати виправдані, якщо угода оформлюється за участю надійних організацій, так як житловий ринок за останні місяці придбав деякий кримінальний відтінок.
Велика кількість кримінальних ситуацій виникає у зв'язку з наявністю практично в кожній операції "лівих" доларів, що передаються з рук в руки після завершення процедури офіційної реєстрації.
"Ліві" долари - це, як правило, різниця межре ринковою ціною квартири і тією сумою, в яку вона була оцінена БТІ. Тому не треба бути фахівцем, щоб зрозуміти: для ліквідації "лівих" належить вибрати один з двох шляхів: або консервативний шлях - наблизити оціночну практику БТІ до реальних умов ранка; або радикальний шлях - відмовитися від цієї практики і перейти на інші форми контролю за заявочної ціною нерухомості.
Постійно зростаючі коефіцієнти наближають оцінки БТІ до ринкових цін не по днях, а по годинах.
З доходів, на які колись була куплена громадянином квартира (або інша власність, яка згодом може бути продана), вже відняті всі можливі податки. Тому ні з якої точки зору продаж майна не може вважатися фактом отримання додаткового доходу; це тільки зміна форми належить громадянину власності. І стягування податку з суми такої зміни являє собою вторинне нарахування податку на один і той самий прибуток.
Ринкове перерозподіл квартир дозволило поліпшити використання житлового фонду, стимулювало розселення частини комунальних квартир, дозволило частково вирішити житлову проблему.
У цілому житлова проблема не тільки зберігається, а й посилюється. Цьому сприяє постійний приплив до Росії біженців і вимушених емігрантів з країн ближнього зарубіжжя.
         Після приватизації значної частки житлового сектора в містах загострилася проблема використання квартир, що знаходяться у власності, не за прямим призначенням.
Зрозуміло, використання житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, під нежитлові мети - для розміщення в них офісів, контор, майстерень, обчислювальних центрів і т.д. - Аж ніяк не сприяє вирішенню житлової проблеми, оскільки значна частина житлоплощі вилучається з загальноміського фонду. Однак, способи боротьби з цим обмежують свободу власника і часто носять незаконний характер.
Навіть якщо житлова інспекція або орган міліції зуміє встановити факт нецільового використання квартири і, оформивши його відповідним чином, надасть суду, то у суддів немає юридичних підстав для задоволення такого позову. Відповідно до ст. 6 Закону "Про основи федеральної житлової політики" власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, в тому числі здавати в найм, оренду, віддавати в заставу, у цілому і по частинах і т. д., якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові та інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси. Серед обов'язків власника при користуванні житловими приміщеннями, встановлених ст. 4 того ж закону, відсутній такий обов'язок, як використання житлового приміщення за призначенням. Правда тут можна застосувати ст. 7 Житлового кодексу РФ, що встановлює, що житлові будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян.
Але в кращому випадку з урахуванням цієї статті на підставі ст. 48 Цивільного кодексу РФ тільки договір оренди житлового приміщення може бути визнаний недійсним, як не відповідає вимогам закону. Але розірвати, виходячи з цього, договір про передачу у власність житла не представляється можливим, оскільки в жодному законодавчому акті (а це повинен бути тільки закон, а не розпорядження мера або постанова уряду) не міститься такого правової підстави.
Відсутність чіткої нормативної бази призводить до того, що навіть судові органи часом не в змозі розібратися, хто і на яких підставах володіє правами на той чи інший об "єкт. Проте стабільний попит на офіси, торгові і складські площі, а також висока вартість подібного майна, що гарантують чималі комісійні, привертають велику кількість посередницьких структур. Якщо в 1994 році лише 42 відсотки опитаних займалися оборудками з нежитловими приміщеннями, то на цей момент цей показник зріс до 70 відсотків.
Як вже зазначалося, цей сигментов ринку нерухомості є самим слаборозвиненим. У цьому виявляється і відставання всього фондового ринку і недостатнє залучення в комерційний оборот самої нерухомості. Учасники ринку нерухомості поки воліють прямі інвестиції. Вузьке і коло цінних паперів, пов'язаних з використанням і реалізацією нерухомості.
Прежле все, явну перевагу житлових облігацій є їх накопичувальна сутність. Вони дають можливість поступово накопичувати їх необходио кількість для купівлі квартири, будучи посвідченням права на вказується в номіналі метраж житла [8].
Дробность номена облігайій по відношенню до метражу реальних квартир дозволяє в будь-який момент зупинитися на тому рівні житлової площі і комфортності, який буде визнаний достатнім або гранично можливим. Хоча слід визнати, що це позитивне властивість житлових облігацій кілька обмежується тим, що вони дають право на придбання лише знову житла, що вводиться. Досить обмежений стандарт будівництва та специфіка районів нової забудови можуть істотно звузити коло охочих купувати облігації для вирішення своїх житлових проблем, адже саме в цьому їхня основна цінність. Якщо б передбачалася можливість придбання за допомогою облігацій муніципального житла в будь-якому районі міста, будь-якого рівня комфортності та "віку", то їх привабливість значно підвищилася б. Це могло б забезпечити зростання конкурентоспроможності житлових облігацій по відношенню до інших, що вважається досить надійними платіжним засобам (валюті).
Іншим безперечним гідністю житлових облігацій є їх антиінфляційна сутність: здатність уберігати гроші в тій чи іншій мірі від знецінення. Тому щомісячні котирування вартості житлових облігацій повинні припускати як мінімум відстеження рівня інфляції. Між тим, механізм щомісячних котирувань, передбачений проектованої формою емісії, здатний замортизувати лише загальні макроекономічні коливання, причому значущі в масштабах часу, але не поточні зміни кон "юктури житлового ринку.
Можливість зміни котирувань у залежності від термінів отримання житла при погашенні облігацій, скажімо, в межах від 1 до 6 місяців, могла б істотно підвищити як привабливість цього інструменту фондового ринку, так і рівень його ліквідності.
Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, у тому числі іноземних.
На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємств такі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на око. Сам інвестор визначав ціну. Коли ж це стосувалося серйозних об "проектів, то залучалися західні оціночні фірми, які в більшості випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активів.
Оцінка необхідна і при вторинної емісії акціц приватизованих підприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості і у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.
Аналіз перспектив збільшення стоімостінедвіжімості і її комерційного використання повинен спиратися на суворий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка - це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням суворо певних підходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів про вартість об "єкта нерухомості [9].
Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться при продажу об "єкта власності на конкурентному і відкритому ринку за наявності всіх умов, екобходімих для здійснення справедливої ​​угоди.
Такими умовами є:
1. Покупець і продавець децствуют на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї із сторін угода не є вимушеною.
2. Обидві сторони мають всю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.
3. Про "єкт виставлений на відкритому ринку достатній час, і для здійснення операції вибраний оптимальний момент.
4. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, порівнянні з оплатою готівкою.
5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодної зі сторін, пов'язаних з операцією.
6. Про "єкт користується оьичним попитом і має визнаній на ринку корисністю.
7. Про "єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.
8. Про "єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.
Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.
Основний метод оцінки - зто метод порівняльних продажів. Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати стомость оцінюваного об "єкта. Метод побудований на зіставленні пропонується для продажу об "єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Проте для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі та нерухомості.
Метод оцінки за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і невитратним, а витратний метод застосовується для оцінки штучних про "проектів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.
Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, у містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом оцінки, яка застосовується саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід.
Останнім часом попит на послуги оцінювачів та їх професійну підготовку в Росії став інтенсивно рости. Це обумовлено і недавніми подіями у фінансовій сфері, коли спроби створення мезанизма кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком у заставу при видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки в цілому.
Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліиіцірованной оцінці нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об "ектов нерухомості.
Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 процентів місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості та забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим про "ясняется і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.
Вартість послуг з професійної оцінки сильно розрізняється залежно від типів оцінюваних про "проектів, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об "єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.
Іпотека означає видачу позики під заставу нерухомого майна. Класичний об "єкт іпотеки - земельну ділянку. Іпотека відкриває можливість надавати в еачестве застави також будівлі, споруди, житлові будинки, окремі квартири [10].
Іпотечні кредити, як правило, недорогі, маржа іпотечних банків невелтка, а прибуток "набирається" за рахунок великих об "емов розміщуються кредитів. Привертають ці банки кошти також під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високої надійності розміщуються ними іпотечні облігації користуються стійким попитом.
На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб "єкта:
1. позичальник, який прагне придбати можливо кращу нерухомість;
2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;
3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти в заставні;
4. уряд, який має створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.
Іпотечні кредитні механізми повинні забезпечити доступність кредиту для позичальника, а також прибутковість кредитування.
Існують кілька різновидів кредитних механізмів, що дозволяють у більшій чи меншій мірі обійти досить високий рівень інфляції, який існує в країні.
Перший механізм - це кредитування з фіксованою ставкою.
Другий механізм заснований на кредитах зі ставкою, корректируемой за рівнем цін в країні, коли періодично (приблизно раз на квартал) переглядається кредитна ставка в залежності від зміни рівня цін.
Третій механізм - кредитування з регульованою відстрочкою платежів - розроблений одним з інститутів економіки США спеціально для застосування в російських умовах. Суть його в тому, що позичальник повинен виплачувати по основному боргу або кредиту не більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати відносно низька і підвищується з часом. Це дозволяє перенести виплату основної частини боргу на більш пізній термін. Принцип цього механізму в тому, що розраховується дві процентні ставки, одна з яких називається "контрактної" і служить для розрахунку суми заборгованості, а друга - "платіжної", для розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки нерівнозначні.
У Законі Російської Федерації "Про заставу" встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона повинна реєструватися в тій же державній структурі, яка відповідає за реєстрацію прав на закладалася власність. З цього принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення повинні регістртроваться відділами житлової приватизації, тоді як заставні на земельну ділянку, на кт
я ий вони розташовані - місцевим Комітетом земельних ресурсів.
Зокрема, заставні на землю, згідно з Законом "Про заставу", повинні реєструватися у відповідності з законами про землю і все інших законодавчими актами, що в даний час, імовірно, означає - місцевими Комітетами земельних ресурсів [11].
"Іпотечні" угоди щодо будівель і споруд, розташованих на землі, повинні реєструватися в "земельному списку" території, на якій розташована нерухомість, що також в даний час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча в момент вступу закону в силу малося на увазі місцеві Ради.
Механізм реалізації заставленого майна встановлено законодавцем спільним як для нерухомого, так і для рухомого майна.
З огляду на ст 350 ДК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, на яке відповідно до закону звернено стягнення, провадиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлений інший порядок.
Вимога про продаж закладеного майна шляхом проведення публічних торгів імперативне, і якщо слідувати концепції правил про заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставодержатель все-таки бажає придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури публічних торгів і його підтримує заставодавець, то це можна здійснити відповідно до ст. 409 ЦК РФ. Статтею допускається укладення між сторонами угоди про відступне, де кредитор констатує зобов'язання боржника припиненими, а останній замість виконання свого зобов'язання надає відступне, тобто в нашес випадку заставодавець передає заставодержателю нерухоме майно.

Глава 2. Суб'єкти прав на нерухомість

2.1 Права на нерухомість фізичних осіб

Для того, щоб фізична особа могла укладати різні угоди з нерухомість воно повинно володіти правоздатністю і дієздатністю, а також мати ті чи інші конкретні права на нерухомість [12].
Здатність мати права і нести обов'язки є необхідною умовою виникнення конкретних суб'єктивних прав. Коло прав і обов'язків, які можуть мати громадяни Російської Федерації, вельми широкий. Права і свободи громадян становлять основу конституційного ладу Російської Федерації, роблять людину самостійним суб'єктом, що володіє здатністю вимагати від органів державної влади та управління реалізацію та захист своїх прав (ст.2 Конституції). Правоздатність - це загальна, абстрактна можливість бути суб'єктом права або обов'язки, а конкретні права та обов'язки виникають, як правило, на основі юридичних фактів (ст.8 ЦК). Для набуття прав, що входять в коло правоздатності, потрібні певні умови та дії. Тому при рівній правоздатності всіх громадян їх конкретні суб'єктивні права істотно різняться залежно від віку, майнового стану, стану здоров'я, бажань та інших умов.
Хоча стаття 17 ЦК РФ називається "правоздатність громадянина", вона має на увазі не тільки громадян Російської Федерації, а й інших фізичних осіб, включаючи іноземців, осіб без громадянства. Відповідно до Конституції цивільна правоздатність грунтується на принципах рівноправності і соціальної справедливості (ст.7, 19 Конституції). Забороняються будь-які форми обмеження прав громадян за ознаками соціальної, расової, національної, мовної чи релігійної приналежності. Певні обмеження правоздатності іноземних громадян та осіб без громадянства встановлюються законом чи Урядом РФ з метою державної безпеки або як у відповідь міра для громадян тих держав, які встановили відповідні обмеження для росіян.
Правоздатність виникає з фактом народження та супроводжує громадянам на всьому протязі життя. Вона не залежить від віку, стану здоров'я, можливості здійснення прав і обов'язків, життєздатності людини.
Народження живої дитини визначається медичними показниками за певними ознаками, до яких відносяться вага, ступінь доношенности, самостійне дихання. За законом не вимагається, щоб дитина була життєздатною. Якщо він прожив хоча б незначний час, він визнається суб'єктом права, що має практичне значення, зокрема, при спадкуванні. Спадкоємцем може бути дитина, зачата за життя і народилася після смерті спадкодавця (ст.530 ЦК 1964).
Правоздатність громадянина припиняється смертю в момент, коли повернення до життя виключений. До правових наслідків смерті прирівняне оголошення громадянина померлим судом. Однак якщо оголошений померлим живий, він повністю правоздатна, тому що рішення суду не може припинити правоздатність. Це якість людини невідчужуваними.
Зміст правоздатності громадян становить у сукупності систему їх соціальних, економічних, культурних та інших прав, які визначені й гарантовані Конституцією (гл.2). При цьому враховуються права, забезпечені міжнародними актами, зокрема Загальної декларації прав людини від 10 грудня 1948 р., Міжнародним пактом про громадянські і політичні права від 16 грудня 1966 р. [13], Конвенцією про права дитини від 20 листопада 1989 р. ( там же, с.155) та ін З вступом Росії до Ради Європи знайшла значення Європейська конвенція "Про захист прав людини та основних свобод" від 4 листопада 1950 р. Держави - учасниці взяли на себе зобов'язання забезпечувати рівність правоздатності всім особам, які знаходяться на їх території, не позбавляти нікого волі на тій підставі, що він не може виконати своє договірне зобов'язання, надавати право вільного пересування і вибору місця проживання всім громадянам та визнавати їх правосуб'єктність, не піддавати незаконного втручання в особисте і сімейне життя, не посягати на недоторканність житла і ін
Ст.17 Загальної декларації прав людини встановлює, що кожна людина має право володіти майном як одноосібно, так і спільно з іншими. Ніхто не може бути безпідставно позбавлений свого майна.
ГК істотно розширив (порівняно з раніше діючим законодавством) правоздатність громадян. Відповідно до нових економічними умовами в ЦК передбачено можливість громадян мати у власності будь-яке майно, займатися підприємницькою діяльністю, мати інші права, зазначені в коммент. статті. Необхідно враховувати, що в ЦК міститься перелік основних, найбільш значущих прав. Вони не вичерпують обсяг і зміст правоздатності громадян. Це неможливо зробити, тому що громадяни можуть вступати в будь-які не заборонені законом правовідносини.
З цього положення виходить і судова практика. Розглянувши у порядку нагляду вимога декількох колишніх працівниць підприємства з ремонту та пошиття хутряних виробів "Сварник" до цього підприємства про повернення їх у правах на отримання квартир в будинку, в будівництво якого вони вкладали свої кошти. Верховний Суд РФ задовольнив їхню вимогу, тому що визнав наявність цивільно-правових зобов'язань між сторонами. Ці зобов'язання хоча і не передбачені законом або іншими правовими актами, але в силу загальних засад цивільного законодавства породжують права і обов'язки. Тому вимоги громадян були визнані обгрунтованими [14].
Реалізація правоздатності громадян має певні межі. Здійснюючи належать йому громадянські права і свободи, громадянин не повинен завдавати шкоди навколишньому середовищу, порушувати права і законні інтереси інших осіб. У деяких випадках подібні обмеження встановлені законом [15].
У відповідності зі ст.27 Конституції "кожен, хто законно перебуває на території Російської Федерації, має право вільно пересуватися, вибирати місце перебування і проживання". Отже, закон розмежовує місце перебування громадянина і місце його проживання. У першому він перебуває тимчасово - готель, санаторій і т.п. Другим є місце, де громадянин постійно або переважно проживає в якості власника, члена його сім'ї, за договором найму (піднайму) або на іншій підставі, передбаченій законодавством Російської Федерації, - житловий будинок, квартира, службове жиле приміщення, гуртожиток, спеціальний будинок для одиноких і престарілих громадян, будинок-інтернат для інвалідів, ветеранів та подібні житлові приміщення.
З метою забезпечення необхідних умов для реалізації громадянами своїх прав і свобод та виконання ними своїх обов'язків перед іншими громадянами, суспільством і державою встановлено реєстрація громадян Російської Федерації за місцем проживання і за місцем перебування. Правила реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації затверджені постановою Уряду РФ від 17 липня 1995 р. N 713 [16]. Для реєстрації в органи внутрішніх справ необхідно пред'явити документ, що засвідчує право на вселення, - ордер, договір, заява особи, що надає помешкання, і ін, а також паспорт або інший документ, що засвідчує особу, та заяву встановленої форми [17].
Нормативні акти про прописку фактично втратили силу. Громадяни, прописані за місцем постійного проживання, вважаються пройшли реєстрацію. Відмова в реєстрації може бути оскаржена в судовому порядку. Наприклад, О. придбала за договором купівлі-продажу в Москві однокімнатну квартиру. Паспортний відділ ГУВС Москви відмовив їй у реєстрації, пославшись на те, що квартира не звільнена і О. не сплатила значний за сумою міський збір, встановлений законом Москви. Судова колегія у цивільних справах ВС РФ визнала відмову неправомірним. Він не відповідає ст.27 і 55 Конституції. У рішенні суду вказується, що О. як власниця квартири повинна бути зареєстрована незалежно від будь-яких умов. Вимога збору в такому великому розмірі є незаконним обмеженням конституційного права людини на свободу пересування, вибір місця перебування і місця проживання [18].
Місцем проживання неповнолітніх є місце проживання їх батьків. При їх роздільне мешкання батьки визначають, з ким із них буде проживати дитина, а в разі спору - суд, виходячи з інтересів і з урахуванням думки дітей (п.3 ст.65 Сімейного кодексу). Місцем проживання громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання опікуна, крім випадків, коли підопічні перебувають у виховній чи лікувальному закладі.
Неповнолітні, які досягли 14 років, і громадяни, які перебувають під піклуванням, можуть вибрати місце свого проживання за згодою батьків чи інших піклувальників [19]. Однак ст.36 ЦК передбачає можливість їх роздільного проживання з підопічним тільки після досягнення останнім 16-річного віку і з дозволу органу опіки та піклування, тоді як п.1 коммент. статті обмежує цей вік 14 роками, що свідчить про неузгодженість цього питання у ЦК. Сімейний кодекс взагалі не передбачає можливості роздільного проживання неповнолітніх з їх законними представниками.
Місце проживання громадян має велике правове значення. З ним пов'язано визнання громадянина безвісно відсутнім (ст.42 ЦК) і оголошення померлим (ст.45 ЦК). Місце проживання визначає підсудність при вирішенні спорів у арбітражному суді (ст.25, 26 АПК) та суді загальної юрисдикції (ст.117, 118 ЦПК), по ньому визначається місце виконання зобов'язань (ст.316 ЦК), місце відкриття спадщини (ст. 529 ГК 1964) та інші права та обов'язки громадян.
Самостійно і в повному обсязі здійснювати свої права та обов'язки може тільки повнолітній громадянин. Конституція визначає вік повноліття і цивільної дієздатності у 18 років (ст.60). Дієздатність на відміну від правоздатності передбачає здатність розуміти значення своїх дій, керувати ними і передбачати їх наслідки, що з'являється, як правило, при досягненні саме цього віку. З 18 років громадянин може самостійно укладати договори, розпоряджатися своєю власністю, здійснювати інші юридичні дії і відповідати за них.
Із загального правила про настання дієздатності в 18 років у ГК є два винятки. Перше встановлено для обличчя, яке вступило в шлюб раніше цього віку. Єдиний шлюбний вік, встановлений для чоловіків і жінок - 18 років (ст.13 Сімейного кодексу), може бути знижений за рішенням органів місцевого самоврядування до 16 років за наявності причин, які вони вважатимуть поважними. Переліку таких причин у законі немає, але до них, безумовно, відноситься вагітність нареченої, народження дитини, фактично сформовані шлюбні відносини та ін
Ст.13 Сімейного кодексу передбачає також можливість вступу в шлюб особами до досягнення ними 16 років, але лише як виняток, з урахуванням особливих обставин, якщо умови та порядок укладання шлюбу в таких випадках встановлені законами суб'єктів Російської Федерації.
Після реєстрації шлюбу громадяни, які не досягли 18-річного віку, набувають дієздатності в повному обсязі. Це правило необхідно для забезпечення рівноправності подружжя у шлюбі, що є принципом сімейного законодавства. На зниження шлюбного віку згода батьків або інших законних представників не потрібна, але їхня думка, звичайно, при цьому враховується. Реєстрація шлюбу осіб, яким було знижено шлюбний вік, здійснюється в загальному порядку. Неповнолітній може не скористатися отриманим дозволом і відмовитися від укладення шлюбу. Тоді він не набуває дієздатності в повному обсязі. Однак при розірванні шлюбу до настання повноліття дієздатність зберігається.
Інакше вирішується питання про дієздатність неповнолітнього, якщо його шлюб визнаний недійсним. Оскільки порушення встановлених законом умов для визнання шлюбу недійсним можуть бути різними, питання про наслідки такого визнання вирішує суд залежно від конкретних обставин.
Другим винятком є ​​емансипація. Питання дієздатності громадян регулюються також ст.26, 28 - 30 ЦК.

2.2 Права на нерухомість юридичних осіб

Згідно з п.1 статті 49 ЦК РФ обсяг цивільної правоздатності юридичної особи визначається її установчими документами. Комерційні організації, якщо в їх установчих документах прямо не зазначено вичерпний (закінчений) перелік видів їх діяльності, можуть займатися будь-якими видами підприємницької діяльності і здійснювати будь-які необхідні для цього угоди, тобто володіють загальною правоздатністю; спеціальної правоздатністю володіють лише ті комерційні організації, для яких вона прямо встановлено установчими документами або законом [20].
Сам ДК до числа комерційних організацій, що володіють не загальної, а спеціальною правоздатністю, відносить державні та муніципальні унітарні підприємства (включаючи казенні - ст.115). Обмеження сфери діяльності і, відповідно, правоздатності банків встановлено Законом про банки, страхових організацій - Законом РФ від 27 листопада 1992 р. "Про страхування" [21], фондових бірж - Законом про ринок цінних паперів [22].
Угоди, здійснені юридичною особою з виходом за межі його спеціальної правоздатності, тобто позастатутні угоди, іноді звані угодами ultra vires, недійсні [23]. Спільне Постанова Пленумів ЗС РФ і ВАС РФ N 6 / 8 проводить істотна відмінність між недійсністю позастатутних угод, укладених комерційними організаціями, спеціальна правоздатність яких встановлена ​​законом або іншими правовими актами, і тими комерційними організаціями, спеціальна правоздатність яких випливає із їх установчих документів. Перші згідно п.18 спільної постанови є незначними в ст.168, а другі - оспорімих згідно ст.173 ЦК. Це велика різниця засноване на тлумаченні ст.173, і воно відноситься не тільки до комерційних організацій, а й до юридичних осіб взагалі.
Правоздатність юридичних осіб - некомерційних організацій завжди є спеціальної. Її обсяг визначається цілями діяльності конкретної організації, зазначеними в її установчих документах.
Є види діяльності, для заняття якими необхідно отримати спеціальну ліцензію. Це правило поширюється на юридичні особи незалежно від того, чи мають вони загальної або спеціальної правоздатністю. Згідно коммент. статті ці види діяльності можуть бути встановлені тільки законом; в п.19 згаданого вище спільного Постанови Пленумів ЗС РФ і ВАС РФ N 6 / 8 спеціально вказано, що після введення в дію частини першої ДК ця вимога повинна дотримуватися неухильно. Єдиного закону про ліцензування не існує, воно передбачається в законах про окремі види діяльності. Так, наприклад, необхідність отримання ліцензії на здійснення банківської діяльності передбачена Законом про банки, страхової діяльності з укладанням договорів страхування - Законом про страхування і ст.938 ЦК.
Верховний Суд РФ вважає, що ліцензування окремих видів діяльності "відноситься до характеристики правоздатності юридичної особи і в силу цього є інститутом цивільного права, регулювання якого відповідно до Конституції Російської Федерації віднесено до виключної компетенції Російської Федерації" [24].
Органи, що здійснюють ліцензійну діяльність, і порядок її ведення встановлені Постановою Уряду РФ N 1418. Відмова у видачі ліцензії, її анулювання чи призупинення дії можуть бути оскаржені до суду.
У ряді випадків обмеження прав юридичних осіб, про який йдеться в п.2 коммент. статті, передбачено самим ГК. Так, ст.297, 298 вводять різні обмеження права господарського відання та права оперативного управління, що належить унітарному підприємству, у тому числі і казенному, в частині розпорядження належним їм майном. Ст.1015 обмежує право довірчого керуючого - він не може бути вигодонабувачем за договором довірчого управління. Ст.75 Закону про ЦБР дозволяє Банку Росії при певних умовах обмежувати право кредитних організацій на проведення окремих операцій, а також на відкриття філій.

2.3 Права на нерухомість держави і муніципальних утворень.

П.1 ст.2 ЦК обмежується визнанням можливості виступу у цивільних правовідносинах, поряд з громадянами та юридичними особами, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень. Гл.5 ЦК визначає особливості правового положення відповідних, суб'єктів та встановленого для них правового режиму.
Російська Федерація, суб'єкти РФ, а також муніципальні освіти самим виділенням їх в особливу главу визнані ГК особливими видами суб'єктів цивільного права. Їх об'єднує те, що всі вони здійснюють основну діяльність в рамках публічного права, але у зв'язку з цим потребують виступі в цивільному обороті. Неодмінною умовою такого виступу служить наділення відповідних утворень цивільною правосуб'єктністю [25].
Хоча п.1 статті 124 ЦК РФ прямо називає тільки один з основних принципів цивільного законодавства - рівність сторін, насправді на відносини з участю зазначених у гл.5 суб'єктів поширюються і всі інші з числа передбачених у ст.1 ЦК основні засади цивільного законодавства, у тому числі недоторканність власності, свобода договору та ін
Правовий, в тому числі цивільно-правової, статус вказаних суб'єктів визначається відповідно Конституцією, конституціями республік у її складі, статутами інших суб'єктів РФ, положеннями про муніципальних утвореннях, а також іншими законами, включаючи ГК.
Правоздатність зазначених у гл.5 ГК суб'єктів не в усьому збігається. Правоздатність суб'єктів РФ і муніципальних утворень може бути певним чином обмежена законами Російської Федерації. Зокрема, це пов'язано зі ст.212 ЦК, що допускає визначення видів майна, які можуть перебувати лише у державній або муніципальній власності.
В окремих правових актах, що регулюють виступ Російської Федерації, суб'єктів РФ і муніципальних утворень у цивільному обороті, містяться прямі відсилання до норм ЦК. Зокрема, відповідні вказівки включені до Федерального закону від 24 березня 1995 р. "Про державні боргових товарних зобов'язання", присвячений облігаціях державних цільових безвідсоткових позик на придбання товарів народного споживання і зобов'язанням перед здавачами сільськогосподарських продуктів. Ці зобов'язання названі "державним боргом", і, відповідно, передбачено, що вони "мають бути виконаними належним чином відповідно до норм чинного Цивільного кодексу Російської Федерації" [26]. Такі відсилання не є обов'язковими. Необхідність застосовувати до розглянутих суб'єктам норми гл.5 та інших статей ЦК визначається правовою природою подібних відносин.
П.2 статті 124 ЦК України закріплює презумпцію поширення на відносини з участю зазначених у гл.5 суб'єктів спільного для юридичних осіб правового режиму. Відповідно відмова від застосування тієї чи іншої норми, в якій адресатом служить юридична особа, до відносин за участю Російської Федерації, суб'єктів РФ або муніципальних утворень можливий тільки в двох зазначених у п.2 випадках.
До Російської Федерації, суб'єктам РФ, муніципальних утворень, виходячи з особливостей їх правового становища, не можуть бути застосовані, зокрема, певні норми гл.4 ГК "Юридичні особи". Серед них ст.49 ГК "Правоздатність юридичної особи", ст.51 "Державна реєстрація юридичних осіб", ст.54 "Найменування і місце знаходження юридичної особи", ст.55 "Представництва та філії", а одно ст.61, 62 , 63, 65 ЦК, присвячені ліквідації юридичної особи.
У ряді статей ЦК та інших виданих відповідно до нього законів та інших правових актів містяться спеціальні згадки про виступ у цивільних відносинах всіх або деяких суб'єктів, зазначених у гл.5 ГК. Наприклад, ст.582 ЦК включила їх до числа тих, кому можуть бути зроблені пожертви.
Окремі з цих норм виділяють цивільні правовідносини, в яких можуть виступати виключно зазначені суб'єкти. Сюди відносяться: ст.16 ГК - про відшкодування збитків, заподіяних громадянинові або юридичній особі незаконними діями (бездіяльністю) державних органів, органів місцевого самоврядування або їх посадових осіб, ст.115 ГК - про субсидіарну відповідальність Російської Федерації за зобов'язаннями казенного підприємства при недостатності його майна, ст.212, 214 і 215 ЦК - про право власності зазначених у коммент. статті суб'єктів, ст.279 і 281 ЦК - про викуп майна для державних або муніципальних потреб, ст.306 ГК - про наслідки прийняття Російською Федерацією закону, що припиняє право власності, ст.817 ГК, що визнає, що позичальником у договорі державної позики можуть бути тільки Російська Федерація або суб'єкт РФ, а муніципальної позики - тільки муніципальне утворення, ст.840 ГК - про випадки субсидіарної відповідальності Російської Федерації, суб'єктів РФ і муніципальних утворень при неповерненні громадянам банками вкладів, ст.1063 ЦК - про виступ зазначених у гл.5 ГК суб'єктів господарювання в якості організаторів лотерей, тоталізаторів і інших заснованих на ризику ігор, ст.1069, 1070, 1071, 1081 ГК - про спеціальні випадках відшкодування шкоди громадянам та юридичним особам за рахунок скарбниці суб'єктів, зазначених у гл.5 ГК. Спеціальні випадки виступу відповідних суб'єктів вказані, зокрема, у Федеральних законах від 27 грудня 1995 р. "Про державне оборонне замовлення" [27], від 30 грудня 1995 р. "Про угоди про розподіл продукції" [28].
Відповідно до Указу Президента РФ від 17 вересня 1994 р. N 1928 "Про приватні інвестиції в Російській Федерації" [29] передбачено, що інвестор переміг на конкурсі інвестиційного проекту має право за своїм вибором визначити різні форми участі держави у фінансовому забезпеченні проекту, включаючи надання валютно-номінованого державного кредиту, надання державних інвестиційних ресурсів на умовах закріплення в державній власності частини акцій створюваних акціонерних товариств. У першому випадку державна підтримка здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету.
Згідно з постановою Уряду РФ від 1 травня 1996 р. N 534 "Про додаткове стимулювання приватних інвестицій в Російській Федерації" [30] державна підтримка реалізації пройшли конкурсний відбір інвестиційних проектів може здійснюватися за рахунок коштів федерального бюджету, що виділяються на поворотній основі, або на умовах закріплення у державній власності частини акцій створюваних акціонерних товариств, або шляхом надання державних гарантій з відшкодування частини вкладених інвестором фінансових ресурсів у випадку зриву виконання інвестиційного проекту не з його вини. Державні гарантії для інвестиційних проектів надаються в межах коштів, передбачених на ці цілі у федеральному бюджеті на черговий рік.
У ряді норм містяться вказівки, що передбачають, навпаки, обмеження виступів розглянутих суб'єктів у спеціально встановлених випадках.
Так, Закон про перекладному і простому векселі встановлює, що суб'єкти РФ і муніципальні освіти має право зобов'язуватися за переказним і простим векселем тільки за умови, якщо це спеціально передбачено законом [31].
У деяких випадках виділення суб'єктів, зазначених у гл.5 ГК, пов'язане з необхідністю створення для них спеціального правового режиму. Так, в силу п.1 ст.1063 ЦК визнається, що Російська Федерації, суб'єкти РФ і муніципальні утворення можуть виступати в ролі організаторів лотерей, тоталізаторів і інших заснованих на ризику ігор; при цьому особливо обумовлено, що, на відміну від інших учасників цивільного обороту, вони в ліцензії не потребують.
Широкий розвиток в останні роки отримало вступ відповідних суб'єктів у різного роду відносини, в основі яких лежить державний кредит. Так, серед інших цінних паперів, випущених від імені держави, можна вказати на державні цінні папери, державний республіканський внутрішню позику, державні казначейські векселі, казначейські облігації, золоті сертифікати, облігації внутрішньої державної валютної позики, державні короткострокові бескупонние облігації, облігації державних ощадних позик і ін
Стаття 125 ЦК України присвячена визначенню порядку діяльності зазначених у гл.5 ГК суб'єктів. Як це має місце і щодо юридичних осіб, цивільна дієздатність Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень здійснюється через їх органи. Коло таких органів, а також їх повноваження визначаються кожним із суб'єктів, зазначених у гл.5 ГК. Наприклад, відповідно до Указу Президента РФ від 9 липня 1997 р. N 710 [32] в систему федеральних органів виконавчої влади входять Уряд РФ, федеральні міністерства та інші федеральні органи виконавчої влади (державні комітети РФ, федеральні комісії і федеральні служби, російські агентства ), а також органи федерального нагляду Росії. Положення та інші акти, що визначають статус відповідних виконавчих органів, підвідомчих Президенту РФ, з питань, закріпленим за ним Конституцією, затверджуються, починаючи з міністерств, Президентом РФ, а інших федеральних органів - Урядом РФ.
Особливе місце серед всієї системи органів Російської Федерації займає Уряд РФ. Відображаючи це, чинне законодавство в ряді випадків ототожнює його з державою як такою. Так, Лісовим кодексом стороною в договорі концесії визнається Уряд РФ або уповноважений ним федеральний орган.
Ототожнення зазначеного суб'єкта з його органом виражено і в Законі РФ від 13 листопада 1992 р. "Про державний внутрішній борг Російської Федерації", в якому таким боргом визнаються "зобов'язання Уряду РФ" [33]. Стосовно до цивільних відносин це означає, що Уряд РФ має необмеженими повноваженнями для виступу від імені Російської Федерації.
Система органів суб'єктів РФ визначається Конституцією (республіка) або статутом (для інших суб'єктів РФ).
Відповідно до ст.131 Конституції структура органів місцевого самоврядування визначається населенням самостійно.
Компетенція органів, які виступають від імені вказаних в гл.5 ГК суб'єктів, носить або загальний, або спеціальний характер. У першому випадку відповідні повноваження встановлюються в самих положеннях про ці органи і в інших актах.
У Положенні про Міністерство фінансів РФ, утв. постановою Уряду РФ, від 19 серпня 1994 р. N 984 [34], передбачено укладення від імені Уряду РФ угоди з ЦБР про надання кредиту на покриття дефіциту федерального бюджету та інші цілі. У Положенні про Міністерство палива та енергетики РФ, утв. постановою Уряду РФ від 27 січня 1996 р. N 60 [35], закріплено його право укладати від імені Уряду РФ, тобто фактично від імені Російської Федерації, виробничі контракти з певними нафтовими компаніями. Положення про федеральному казначействі, затв. постановою Ради Міністрів - Уряди РФ від 27 серпня 1993 р. N 864 [36], серед іншого надає право здійснювати операції з коштами республіканського бюджету Російської Федерації, державних федеральних і позабюджетних коштів.
Положення про Міністерство природних ресурсів РФ [37] наділяє його правом виконувати функції генерального замовника щодо робіт з геологічного вивчення надр і відтворення мінерально-сировинної бази, а також проектних і будівельних робіт у галузі водного господарства; йому ж надано право пред'являти в установленому порядку в суду або до арбітражного суду вимоги про відшкодування збитків, заподіяних внаслідок порушення законодавства про надра та водного законодавства.
У Положенні про Міністерство охорони здоров'я РФ [38] передбачено його право залучати на договірній основі наукові установи, вчених і фахівців, у тому числі зарубіжних, до вирішення проблем, що входять в його компетенцію.
Міністерство РФ з атомної енергії є державним замовником з розробки, випробувань, виробництва, розбирання та утилізації ядерних зарядів і боєзапасів в рамках виконання державного оборонного замовлення [39].
Спеціальні доручення, про які йде мова в п.3 коммент. статті, на виступ від імені Російської Федерації (або прирівняні до нього виступи від імені Уряду РФ), зазвичай розраховані на багаторазове застосування, включаються в різного роду постанови Уряду РФ. Так, Положенням про порядок укладання та реалізації інвестиційних угод підкреслено, що в таких угодах з російської сторони виступає Міністерство економіки РФ, а з іноземною - компанія, яка задовольняє певними ознаками [40]. Таким же чином постановою Уряду РФ від 6 червня 1996 р. N 652 Мінфіну РФ було надано право у 1996 р. видавати поручительства за кредитами комерційних банків, які залучаються одержувачами коштів федерального бюджету, на основі договору з банками, уповноваженими Урядом РФ на проведення операцій з засобами федерального бюджету [41]. Постановою Уряду РФ від 5 січня 1995 р. N 14 ГКІ РФ було наділене повноваженнями з управління федеральної власністю, включаючи майно колишньої Російської імперії, а також колишнього Союзу РСР, що знаходиться за кордоном [42].
Міністерства та інші органи розглянутих суб'єктів за загальним правилом є установи і як такі наділяються правами юридичної особи (див, наприклад, вказівки, що містяться в Положенні про Міністерство природних ресурсів РФ. У зв'язку з цим слід розрізняти діяльність органу, наділеного громадянської правоздатністю, від імені зазначеного в гл.5 ГК суб'єкта і від власного імені. У першому випадку при укладанні договору від імені Російської Федерації, суб'єкта РФ чи муніципального утворення права і обов'язки виникають у цих суб'єктів. У другому носієм прав та обов'язків стає сам орган. Саме він укладає договір для задоволення власних "відомчих" потреб, зокрема, при оренді приміщення. Він же несе відповідальність при вчиненні делікту (мається на увазі, наприклад, наїзд на громадянина машини, що належить такому органу). У подібних випадках Російська Федерація, суб'єкти РФ і муніципальні утворення можуть нести відповідальність тільки субсидіарно як власники закладів в порядку, передбаченому п.2 ст.120 ЦК. Аналогічний характер носять правовідносини, що виникають в силу постанови Уряду РФ від 17 липня 1996 р. N 868, яким передбачено, що з метою залучення інвестицій випускаються облігації залізничного транспорту (транспортні зобов'язання). При цьому в ролі емітента, як підкреслено в постанові, від свого імені виступає Міністерство шляхів сполучення [43].
Виступ юридичних осіб і громадян від імені суб'єктів, зазначених у гл.5, здійснюється у відповідності зі спеціальними дорученнями. Так, наприклад, затв. Урядом РФ Порядок оформлення і реалізації заборгованості суб'єктів Російської Федерації федеральному бюджету за товарним кредитом 1996 р. [44] передбачив, що Мінфін РФ для продажу відповідних зобов'язань повинен укладати договори з посередниками і агентами, в ролі яких виступають банки, професійні учасники ринку цінних паперів і організатори торгівлі на ринку цінних паперів, що мають необхідну ліцензію.
Можливо і передоручення, що виходить від федеральних органів суб'єктів РФ. Так, при випуску житлових сертифікатів для видачі громадянам, що втратили житла в результаті надзвичайних ситуацій, емітентом є Мінфін РФ, але від його імені може виступати керівник, заступник керівника органу виконавчої влади суб'єкта Федерації або уповноважені ним суб'єкти Федерації [45]. Постановою Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. N 96 "Про делегування повноважень Уряду Російської Федерації з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності" [46] встановлено, що засновниками від імені держави в підприємствах, створених за участю інших осіб, виступають ГКІ РФ і Російський фонд федерального майна за рішенням Уряду РФ, при цьому ними можуть призначатися за дорученням Уряду представники держави на підприємствах.
Представництво громадян пов'язане, зокрема, з його участю в управлінні акціонерними, іншими товариствами і товариствами. Відповідно до Указу Президента РФ від 10 червня 1994 р. N 1200 [47] представниками держави в органах управління зазначених юридичних осіб можуть виступати, крім державних службовців, і всі інші громадяни Російської Федерації (окрім обраних до представницьких органів виконавчої влади, а також службовців Російського фонду федерального майна). З таким громадянином укладається контракт на представлення інтересів держави у відповідних органах управління товариств і товариств, акції (частки, паї) яких закріплені за державою.
Закон про приватизацію визначає, хто, в якому порядку і в яких цілях призначається представником інтересів Російської Федерації, суб'єктів РФ і муніципальних утворень у відкритих акціонерних товариствах, акції яких закріплені в державній або муніципальній власності (ст.6).

Глава 3. Оформлення прав на нерухомість

3.1 Операції з нерухомістю

Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції. Повинні бути зареєстровані: право власності, право господарського відання (ст. 295 ГК РФ), право оперативного управління (ст. 296 ЦК), право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека (п. 2 ст. 334 ЦК), сервітути ( ст. 274-277 ЦК), а також інші права у випадках, закріплених Цивільним кодексом та іншими законами.
Важливою особливістю правового режиму нерухомості є також встановлення у законі особливого порядку оформлення угод з нею [48].
Згідно зі ст. 219 ЦК право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає тільки з моменту такої реєстрації.
Державне або муніципальне підприємство, за яким закріплено нерухоме майно на праві господарського відання, не має права здавати його в оренду, віддавати в заставу, вносити в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств або іншим способом розпоряджатися таким майном без згоди власника. Іншим майном, що належить йому, підприємство має право розпоряджатися самостійно, крім випадків, передбачених законом.
Спеціальний правовий режим встановлений в ГК при здачі нерухомості в заставу (іпотека) і звернення стягнення на неї на вимогу заставодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ЦК).
Орган, який проводить державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, зобов'язаний: на прохання правовласника засвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі документа про зареєстроване право чи угоді або вчиненням написи на самому документі, представленому на реєстрацію (п. 3 ст. 131 ЦК); надавати інформацію про таку реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі (п. 4 ст. 131 ЦК). При відмові в державній реєстрації прав на нерухомість або угоди з нею або ухиленні від реєстрації правовласник має право оскаржити дію реєструючого органу до суду.
На підставі п. 6 ст. 131 ЦК порядок державної реєстрації та підстави відмови в ній повинні визначатися законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Такий Закон прийнятий в Російській Федерації 21 липня 1997 року - "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [49].
Відповідно до цього Закону значення державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею полягає в тому, що вона: є акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ; є єдиним доказом існування зареєстрованого права; проводиться на всій території Росії за встановленою зазначеним Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним; дату державної реєстрації прав відносить на день внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав; здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу.
Відмова у державній реєстрації прав або ухилення від неї можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражного суду.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухомість, правовстановлюючі документи на яку оформлені після введення в дію прийнятого Закону. Права на нерухомість, які виникли до його вступу в силу, визнаються юридично дійсними і за відсутності їх державної реєстрації, що вводиться зазначеним Законом. Реєстрація таких прав проводиться за бажанням їхніх власників. Виникла після введення даного Закону в дію необхідність державної реєстрації обмеження (обтяження) або іншої угоди з нерухомістю вимагає державної реєстрації прав на даний об'єкт, які виникли до введення зазначеного Закону в дію (ст. 6 Закону). Під обмеженнями (обтяженнями) розуміються встановлені Законом умови, заборони, що ускладнюють реалізацію права власності або іншого речового права на конкретний об'єкт нерухомості (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та ін.)
Реєстрація носить відкритий характер. Орган, який здійснює її, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про який завгодно об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі. Виписка з реєстру повинна містити опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав. Відмова у видачі запитаної інформації може бути оскаржена до суду.
Дані про зміст правовстановлюючих документів, крім відомостей про обмеження (обтяження), узагальнену інформацію про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості, виписки з відомостями про перехід прав на об'єкт нерухомості можуть надаватися в установленому Законом порядку тільки особам, зазначеним у Законі: правовласникам ; особам, які отримали довіреність від правовласника; керівникам органів місцевого самоврядування та органів державної влади суб'єктів РФ; податковим органам; судам і правоохоронним органам, що мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомості та (або) їх власниками; спадкоємців за заповітом або законом (п . 3 ст. 7 Закону).
Інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомості надається за плату, якщо інше не передбачено законом.
Реєстрація прав на нерухомість буде проводитися установами юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомості. Вони будуть перевіряти дійсність поданих заявником документів та наявність відповідних прав у особи або органу влади, що підготували документи, а також існування раніше зареєстрованих і заявлених прав. На них покладена видача документів, що підтверджують державну реєстрацію прав, а також інформації про зареєстровані права.
Державна реєстрація прав на нерухомість проводиться після прийому документів, необхідних для цього і відповідають вимогам названого Закону, їх реєстрації, проведення правової експертизи документів та перевірки законності угоди, встановлення відсутності протиріч між заявляються і вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, інших підстав для відмови або призупинення реєстрації прав. Реєстрація обмежень (обтяжень) права, іпотеки, оренди або іншої угоди з нерухомістю допускається за Законом лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на неї в Єдиному державному реєстрі прав. Реєстрація прав повинна проводитися не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та всіх необхідних документів (ст. 13 Закону).
Реєстрація виникнення і переходу прав на нерухоме майно засвідчується свідоцтвом про це, а реєстрація договорів та інших угод за допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі, в якому виражено зміст угоди. Вона проводиться за заявою правовласника, сторони договору або уповноваженого ними особи за наявності у нього довіреності.
При виникненні прав на підставі договорів (угод), які не потребують нотаріального посвідчення, заяви про реєстрацію прав повинні подавати усі сторони договору (угоди). У разі ухилення однієї з них від реєстрації прав перехід права власності реєструється на підставі рішення суду, прийнятого за позовом іншого боку. Коли ж права виникли на підставі договорів (угод), хоча і не вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, але за бажанням боку нотаріально посвідчених, заява про реєстрацію права подає одна зі сторін договору.
Підставами для реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухомість і угод з ним служать: акти органів державної влади або місцевого самоврядування в межах їх компетенції; договори та інші угоди з нерухомістю, свідоцтва про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства; свідоцтва про право на спадщину; вступили в законну силу судові рішення і ін Обов'язковим додатком до документів, які потрібні для реєстрації прав, є план земельної ділянки та (або) план об'єкта нерухомості.
План земельної ділянки, а також плани іншого нерухомого майна повинні бути засвідчені відповідними органами. Документи, які необхідні для державної реєстрації прав, представляються не менш ніж у двох примірниках, один з яких повинен бути оригіналом (крім актів органів влади та місцевого самоврядування).
Одним з найбільш широко поширених на практиці є договір продажу нерухомості (ст. 549-558 ЦК). За цим договором продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
Що стосується земельних ділянок, то їх правовий режим закріплений земельним законодавством, яке визнає право приватної власності на них тільки за громадянами, провідними селянське, особисте підсобне, дачне господарство, садівництво або отримали земельну ділянку для індивідуального житлового будівництва, а також за комерційними підприємствами, які придбали земельні ділянки при приватизації державних і муніципальних підприємств [50]. Але операції з земельними ділянками можуть відбуватися лише в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ЦК України, ст. 13 Вступного закону до частини другої ЦК РФ від 26 січня 1996 року).
Постановою Уряду РФ від 30 травня 1993 року N 503 затверджено Порядок купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок, а Комітетом РФ по земельних ресурсів та землеустрою 2 червня 1993 - Типовий договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки [51].
Однією з особливостей договору продажу нерухомості є додання істотного значення таким його умовами, як предмет, ціна, порядок передачі та деякі інші. У ньому мають бути вказані дані, які дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування його на земельній ділянці або в складі іншої нерухомості (ст. 554 ЦК). На відміну від інших договорів він обов'язково повинен передбачати ціну майна (ст. 555 ЦК).
Правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, згідно з яким за відсутності в безкоштовне договорі умови про ціну виконання договору має оплачуватися за ціною, яка зазвичай стягується за аналогічні товари, в таких договорах не застосовуються. У разі відсутності в договорі точно визначених даних про предмет, ціну нерухомості, яка підлягає передачі, умови про них вважаються неузгодженими сторонами, а договір вважається неукладеним (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ЦК).
Зазначена у договорі ціна нерухомості, яка знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цією нерухомістю відповідної частини земельної ділянки або права на неї, якщо інше не встановлено законом або договором (п. 2 ст. 555 ЦК).
Істотною умовою цього договору на відміну від інших договорів слід вважати його форму. Він повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, інакше буде недійсним. Необхідно звернути увагу на те, що на відміну від ЦК РРФСР 1964 року, закреплявшего обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомим майном, ст. 550 нового ЦК не передбачає такої форми для угод з продажу нерухомості. Це можна пояснити тим, що встановлене ст. 131 ЦК правило про державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею органами юстиції, де повинні бути не менш кваліфіковані юристи, ніж нотаріус, робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод.
Необхідно мати на увазі, що недотримання у випадках, передбачених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода вважається незначною. Згідно зі ст. 168 ЦК вважаються нікчемними і угоди, які взагалі не відповідають вимогам закону або інших правових актів, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення.
На відміну від оспорімих угод, недійсність яких обов'язково повинна бути визнана судом, нікчемний правочин вважається недійсною з моменту її укладення, незалежно від визнання її такою судом, і не спричиняє виникнення ніяких прав і обов'язків у сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, інтереси якої були порушені її ув'язненням.
Крім того, суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи (ч. 2 п. 2 ст. 166 ЦК). Слід звернути увагу на не зовсім точне твердження про те, що "суперечка про нікчемність угоди та її наслідки може порушити будь-яка особа, в той час як оспоримая угода визнається недійсною тільки за заявою зацікавленої особи ..."[ 52]. Створюється враження, що позов про визнання угоди нікчемною може порушити і незацікавлене в цьому особа. Тим часом це не відповідає точному змісту п. 2 ст. 166 ЦК.
У ній йдеться про те, що позов про визнання заперечної угоди недійсною може бути пред'явлений "особами, зазначеними в цьому Кодексі", а про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину - "будь-яким зацікавленим особою".
На відміну від позову про визнання заперечної операції недійсною і про застосування наслідків цього, який може бути пред'явлений протягом року відповідно до п. 2 ст. 181 ГК, позов про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину - протягом 10 років з дня, коли почалося її виконання (п. 1 ст. 181 ГК).
Перехід права власності на нерухомість з даного договору до покупця підлягає державній реєстрації. Виконання його до цього моменту не може служити підставою для зміни відносин сторін договору з третіми особами. При ухиленні однієї із сторін договору від реєстрації переходу права власності на нерухомість суд має право за позовом іншого боку прийняти рішення про таку реєстрацію (п.3 ст.551 ЦК). У цьому випадку угода реєструється на підставі рішення суду. Сторона, яка необгрунтовано ухилялася від державної реєстрації переходу права власності, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, завдані затримкою реєстрації (п.3 ст.551 ЦК).
Існує особливість і у виконанні цього договору: передача продавцем і прийняття покупцем предмета договору проводиться за передавальним актом або іншого документа про передачу, які повинні бути підписані сторонами; обов'язок щодо передачі нерухомості покупцю визнається виконаною після вручення її покупцю і підписання сторонами відповідного документа про це; ухилення однієї із сторін від підписання названого вище документа розглядається як відмова цієї сторони від виконання договору. На відміну від п. 1 ст. 475 ЦК, якщо покупець прийняв нерухомість, яка не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, це не звільняє продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (ст. 556 ЦК).
Ці правила спрямовані на посилення захисту прав покупця нерухомості.
При передачі покупцеві нерухомості, яка не відповідає умовам договору про її якість, повинні застосовуватися правила ст. 475 ЦК, згідно з яким покупець на свій вибір має право зажадати від продавця: відповідного зменшення купівельної ціни; безоплатного усунення недоліків майна в розумний строк; відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна (п. 1 ст. 475 ДК).
Якщо порушення вимог до якості є суттєвими (неусувними, вимагають нерозмірних витрат або витрат часу і т. п.), покупець має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої суми. У таких випадках згідно зі ст. 557 ЦК застосовується правило про право покупця вимагати заміни майна неналежної якості на майно, відповідне договору.
При продажу нерухомості виникає питання про долю земельної ділянки, на якій вона знаходиться. У Кодексі дане питання вирішене наступним чином: при продажу нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на неї повинні передаватися права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Якщо продавець є власником земельної ділянки, покупцеві передається право власності на нього або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки. Коли ж у договорі продажу нерухомості не визначено право покупця на переданий йому земельну ділянку, до нього переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання (п. 2 ст. 552 ДК).
У тих випадках, коли продавець нерухомого майна не є власником земельної ділянки, на якій вона розташована, він має право продати її без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування ділянкою, передбаченим законом або договором. Покупець у такому випадку набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості (п. 3 ст. 552 ДК).
При продажу земельної ділянки, на якій знаходиться нерухомість продавця, без передачі її у власність покупця продавець зберігає право користування частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю та необхідної для її використання, на умовах, встановлених договором продажу. Якщо такі умови відсутні, за продавцем зберігається право обмеженого користування (сервітут) частиною земельної ділянки, що знаходиться під нерухомістю і необхідної для її використання за призначенням (ст. 553 ЦК). Певними особливостями відрізняється договір продажу житлових приміщень. Вони полягають у тому, що істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири або їх частини, в яких проживають особи, що зберігають за законом право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням ( п. 1 ст. 558 ЦК). До таких осіб належать: члени сім'ї колишнього власника, які залишилися проживати у проданому житло (ст. 292 ГК РФ); наймач житла і постійно проживають з ним громадяни, зазначені в ст. 677 ЦК; піднаймач жилого приміщення до закінчення терміну договору (ст. 675, 685 ЦК). При продажу житлового будинку, що належить до державного або муніципального житлового фонду соціального призначення, до переліку повинні включатися наймач та члени його сім'ї, піднаймач в межах терміну дії договору найму житла (ст. 672, 685 ЦК).
Слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст. 19 Закону РФ від 24 грудня 1992 року "Про основи федеральної житлової політики" не допускається продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян.
Відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ГК).
На відміну від інших договорів продажу нерухомого майна договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири або їх частини підлягає державній реєстрації та визнається укладеним тільки з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). У даному випадку обов'язкова реєстрація самого договору, щоб він міг вважатися укладеним і дійсним, а вже після цього або одночасно з цим проводиться державна реєстрація переходу права власності на придбаний житловий будинок, квартиру [53]. За договором продажу інших видів нерухомого майна підлягає державній реєстрації перехід до покупця права власності на нерухомість, а не сам договір її продажу (п. 1 ст. 551 ДК).
У зв'язку з цим на відміну від договору продажу житлового приміщення договір продажу іншої нерухомості визнається укладеним у момент його підписання сторонами як єдиного документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право власності у покупця нерухомості виникає з моменту державної реєстрації переходу цього права (п. 2 ст. 223 ЦК).
При продажу частки у спільній частковій власності на нерухоме майно та державної реєстрації права на неї до заяви про реєстрацію з боку інших співвласників повинні бути додані їх письмові згоди, які оформляються кожним з них в органі, що виробляє державну реєстрацію прав, або нотаріально завіряються. Коли немає згоди всіх співвласників, реєстратор прав зобов'язаний призупинити реєстрацію на два місяці і направити повідомлення про це всім співвласникам, які не висловили своєї згоди. Якщо співвласники протягом зазначеного строку не оформлять свої заперечення в установленому законом порядку, реєстрація права на частку у спільній частковій власності проводиться без їх згоди. Виник у зв'язку з такими запереченнями спір між співвласниками повинен вирішуватися судом.
Розпорядження майном, яке перебуває у спільній частковій власності, відповідно до закону має здійснюватися за згодою всіх її учасників (п. 1 ст. 246 ЦК). Разом з тим учасник такої власності має право на свій розсуд розпорядитися своєю часткою - продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу або розпорядитися іншим чином. Однак при возмездном відчуження такої частки співвласник зобов'язаний дотримати передбачене ст. 250 ГК правило про переважне право купівлі відчужуваної частки.
Це право полягає в тому, що при продажу зазначеної частки сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (п. 1 ст. 250 ЦК). Продавець такої частки повинен повідомити письмово іншим співвласникам про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов її продажу. Якщо останні відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Коли ж частка продана з порушенням переважного права купівлі, будь-який інший співвласник має право протягом трьох місяців вимагати через суд переведення на нього прав і обов'язків покупця.
При зверненні одного з співвласників із заявою про державну реєстрацію перерозподілу часток у праві спільної власності необхідною умовою для цього є наявність письмової згоди інших співвласників, чиї частки у праві спільної часткової власності перерозподіляються, якщо інше не встановлено законом або договором між співвласниками.
Розпорядження майном, яке перебуває у спільній сумісній власності (майно подружжя, членів селянського господарства), здійснюється за згодою всіх учасників, яке передбачається незалежно від того, ким з учасників відбувається угода щодо розпорядження майном. Проте правило це застосовується остільки, оскільки для окремих видів спільної власності Цивільним кодексом чи іншими законами не передбачено інше (п. 4 ст. 253 ЦК). У виняток з наведених вище правил інші правила встановлені Сімейним кодексом РФ.
Згідно з п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ для здійснення одним з подружжя угоди за розпорядженням нерухомим майном і угоди, яка потребує нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у передбаченому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. В іншому випадку чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода не було отримано, має право вимагати через суд визнання угоди недійсною протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення такої угоди.
Державна реєстрація виникнення, переходу і припинення права спільної сумісної власності на нерухомість проводиться на підставі заяви одного з правовласників, якщо законодавством РФ або угодою між правовласниками не встановлено інше (п. 3 ст. 24 Закону).
За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати підприємство в цілому як майновий комплекс разом з правами і обов'язками, крім тих, які він не має права передавати іншим особам (ст. 559 ЦК). Цей договір повинен укладатися в такій же формі, як і інші угоди про продаж нерухомості. Він підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ст. 560 ЦК). Особливістю договору є необхідність для продавця складання цілого ряду документів до підписання договору, які служать необхідним додатком до нього: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів підприємства, кредиторів та ін (ст. 561 ДК ). Кредитори підприємства до передачі його покупцеві повинні письмово повідомляти про його продаж. В іншому випадку вони мають право пред'явити позов про задоволення своїх вимог у встановлений законом термін (п. 3 ст. 562 ДК).
З моменту передачі підприємства покупцеві сторони несуть солідарну відповідальність за боргами підприємства, які були переведені на покупця без згоди кредитора.
Передача підприємства покупцеві проводиться за передавальним актом, складання та подання якого на підписання є обов'язком продавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не встановлено договором (п. 1 ст. 563 ЦК).
Підприємство визнається переданим покупцю з дня підписання сторонами передавального акту.
З цього ж моменту на покупця переходить ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, яке було передано у складі підприємства (п. 2 ст. 563 ЦК). Право власності на підприємство переходить до покупця з моменту державної реєстрації цього права. Якщо інше не встановлено договором продажу підприємства, право власності на нього переходить до покупця і підлягає державній реєстрації безпосередньо після передачі підприємства (ст. 563, 564 ЦК). Наслідки передачі і прийняття підприємства з вадами передбачаються ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 Кодексу, якщо інше не випливає з договору і не передбачено законом (ст. 565 ЦК).
Реєстрація прав на земельні ділянки та об'єкти нерухомості, які входять до складу підприємства як майнового комплексу, та угод з ним повинна проводитися в органі юстиції з реєстрації прав у місці знаходження даних об'єктів.
Реєстрація прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним в цілому здійснюється в місці реєстрації підприємства як юридичної особи. Вона є підставою для внесення записів про право на кожен об'єкт нерухомості, що входить до складу даного підприємства, до Єдиного державного реєстру прав у місці знаходження об'єкта (ст. 22 Закону).
За договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший (п. 1 ст. 567 ДК). До нього застосовуються правила про купівлю-продаж, якщо це не суперечить правилам про договорі міни і суті міни. Кожна із сторін договору виступає в якості продавця товару, який вона зобов'язана передати, і покупцем товару, який зобов'язана прийняти в обмін (п. 2 ст. 567 ДК).
Коли згідно з договором терміни передачі обмінюваних товарів не збігаються, до виконання обов'язків з передачі майна повинні застосовуватися правила про зустрічний виконанні зобов'язань, закріплені в ст. 328 Кодексу.
Право власності на обмінюване майно переходить до сторін договору міни одночасно після виконання зобов'язань передати відповідне майно обома сторонами (ст. 570 ЦК).
У разі вилучення третьою особою у сторони майна, отриманого за договором міни, вона має право за наявності підстав, передбачених ст. 461 ЦК, вимагати від іншої сторони повернення майна, отриманого останньої в обмін, і (або) відшкодування збитків (ст. 571 ЦК).
Два останніх правила - про перехід права власності на обмінюване майно і про відповідальність за його вилучення третьою особою - є новими, підсилюють захист прав потерпілої сторони.
В якості однієї з угод з нерухомістю виступає договір дарування. За договором дарування нерухомості одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) нерухоме майно у власність (п. 1 ст. 572 ГК). Зі змісту ст. 572 Кодексу випливає, що договір дарування є одностороннім, безплатним, але може бути як реальним, так і консенсуальних.
Дарувальник обов'язково повинен бути власником нерухомості, оскільки передає або зобов'язується передати її у власність іншої особи. Якщо предмет дарування знаходиться у спільній сумісній власності, його дарування допускається за згодою всіх учасників спільної власності з дотриманням правил ст. 253 ЦК (п. 2 ст. 576 ЦК), а також п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ.
Розпорядження нерухомістю, в тому числі шляхом її дарування, яка знаходиться у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Разом з тим учасник такої власності має право на свій розсуд подарувати свою частку будь-якій особі без дотримання правил ст. 250 ГК про переважне право купівлі відчужуваної частки.
У Цивільному кодексі РФ вперше закріплено нове правило про можливість укласти договір, в якому може міститися обов'язок передачі іншій стороні договору майна у власність або майнового права, тобто обов'язок укладення договору дарування. Разом з тим обіцянку дарування може вважатися договором дарування і пов'язувати юридично обіцяв тільки при наявності передбачених у законі умов: якщо обіцянку зроблено в належної письмовій формі; містить ясно виражене намір зробити в майбутньому дарування; зазначено конкретну особу обдаровуваний; у договорі повинен бути точно позначений конкретний предмет дарування в вигляді речі (будинок, дача, квартира і інша нерухомість).
Обіцянка подарувати усе своє майно або його частину без вказівки на конкретний предмет дарування мізерно, не породжує ніяких обов'язків у який і прав у того, кому обіцяли (п. 2 ст. 572 ГК).
Таким чином, якщо обіцянка буде оформлено з дотриманням перерахованих умов, воно повинно визнаватися консенсуальних договором дарування, а у обдаровуваного виникає право вимагати його виконання у примусовому порядку через суд.
Нікчемним є договір, який передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника.
Договір дарування нерухомого майна підлягає державній реєстрації (п. 3 ст. 574 ЦК).
Юридичні особи, які володіють майном на праві господарського відання або оперативного управління, мають право подарувати його тільки за згодою власника, якщо законом не встановлено інше (п. 1 ст. 576 ЦК).
Договір дарування, в тому числі нерухомості, можна укласти і за дорученням. Проте закон вимагає, щоб у такій довіреності був названий обдаровуваний і точно зазначений предмет дарування, інакше вона буде незначною (п. 5 ст. 576 ЦК), а договір дарування недійсним.
Закон наділив дарувальника правом на відмову від виконання договору дарування, що містить обіцянку передати в майбутньому майно обдаровуваному: по-перше, якщо після укладення договору майновий чи сімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору призведе до істотного зниження рівня його життя, в -друге, з підстав, які дають йому право скасувати дарування.

3.2 Державна реєстрація продажу нерухомості.

Потреба у введенні норм права, які визначають державну реєстрацію речових прав на нерухомі речі (нерухомість), виникла з розвитком в Україні ринкових відносин і полягала вона в наступному.
По-перше, господарські товариства і товариства, які придбали нерухомість в приватну власність у процесі приватизації, бажали отримати доказ цього факту від держави, оскільки воно було колишнім власником майна.
По-друге, у силу сформованої психології учасники цивільно-правових відносин вважали, що правовстановлюючі документи на нерухоме майно може видати тільки державний орган.
По-третє, через брак оборотних коштів приватизовані підприємства або їх власники робили спроби отримати кредити від банків та інших кредитних установ, яким у свою чергу необхідні були вагомі гарантії. У процесі переговорів з такими підприємствами банки, як правило, вимагали в заставу нерухоме майно в якості забезпечення виконання зобов'язань позичальником і, як наслідок, правовстановлюючі документи на це майно.
Нарешті, у зв'язку з суперечливістю окремих нормативних актів суди по-різному тлумачили момент виникнення права власності, вказуючи в окремих випадках момент передачі речі або її оплати. Так, у постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ N 32 від 2 грудня 1993р. записано, що "право власності виникає з моменту внесення платежу за договором купівлі-продажу". У той же час у постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 28 грудня 1995 р. N 5325/95 було зазначено, що "право власності виникає з моменту передачі речі, якщо інше не встановлено законом або договором".
Різними державними органами робилися спроби видавати правовстановлюючі документи на нерухомість. Зокрема, комітети з управління майном і фонди майна різних рівнів видавали Свідоцтва на право власності на майнові комплекси, а бюро технічної інвентаризації міст (районів) - реєстраційні посвідчення на окремі об'єкти. Комітети з управління майном і фонди майна грунтувалися на положеннях Закону РРФСР від 3 липня 1991 р. "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" та Указі Президента РФ від 29 січня 1992 р. Відповідно до положень названих актів комітети повинні були передавати свідоцтва про власності на підприємство для продажу відповідних фондів майна.
Проте документи, що видаються такими організаціями та установами, не могли вважатися правовстановлюючими, оскільки на момент здійснення таких дій законодавство РРФСР в якості підстави (титулу) власності визнавало договори купівлі-продажу та інші угоди, встановлені законом. У цій же якості розглядалися плани приватизації підприємств з додатками - актами оцінки майна при дотриманні обов'язковій державній реєстрації даного підприємства.
Неясність положень ЦК РРФСР 1964 року та Закону РРФСР "Про власність в РРФСР", пов'язаних з визначенням моменту виникнення права власності на нерухомість, часто гальмувала цивільний оборот нерухомості.
Вперше поняття державної реєстрації виникнення, переходу і припинення права власності на нерухомість і угод з ним було введено новим Цивільним кодексом РФ. Внаслідок цього були законодавчо закріплені положення, що визначають моменти виникнення речових прав, їх обмеження, а також вступу в силу угод з нерухомістю.
У ст.131 ЦК встановлено основні положення про приблизний перелік речових прав, що підлягають реєстрації, обов'язковості державної реєстрації та орган, її здійснює. Положення цієї статті, з одного боку, деталізували норми ст.8 ЦК, а з іншого - були основоположними для решти статей частини першої ДК, що містять норми про державну реєстрацію угод з нерухомими речами. Так, ст.164 ЦК, закріплює обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, містить відсильні норми в частині визначення випадків та порядку реєстрації таких угод до ст.131 ЦК.
Хоча в Кодексі не дано самого поняття державної реєстрації, з його положень випливає, що державна реєстрація полягає у внесенні відповідних записів в єдиний державний реєстр, який відповідно до ГК ведеться установами юстиції.
Визнавалося, що цілями законодавця при закріпленні норм про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним було в першу чергу бажання надати особливу стійкість прав суб'єктів цивільно-правових відносин на майно, особливо на нерухомість, тобто зміцнити ці права. Для цього забезпечуються умови, при яких всі треті особи мають право знати власника нерухомості.
Таким чином, державна реєстрація представляє собою складову частину правового режиму нерухомості, який став більш суворим порівняно з правовим режимом рухомих речей. Дане положення зумовлене відмітними особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багаторазове використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) у протягом тривалого періоду, наявність індивідуальних ознак; незаменяемость нерухомості.
У відповідності зі ст.129 ГК будівлі як об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва (успадкування, реорганізація юридичної особи) або іншим способом, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в ньому. Під відчуженням нерухомості в законі розуміються юридично значимі дії власника, спрямовані на припинення його права власності на дане майно, а також встановлення інших прав і обов'язків.
Угода з відчуження нерухомого майна, здійснена з дотриманням вимог закону, у всіх випадках тягне за собою перехід права власності, тобто його припинення у попереднього власника і виникнення права у набувача. Даний висновок випливає з положень ст.ст.218, 223 і 235 ЦК.
Особливостями операцій з нерухомістю є дотримання імперативних норм ЦК, а саме: письмова форма угоди; обов'язковість державної реєстрації угоди у випадках і порядку, передбачених ст.131 ЦК та Законом "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Загальним правилом, передбаченим у ст.433 ЦК, є те, що підлягає державній реєстрації договір вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. За змістом даної статті це положення в першу чергу стосується угод з нерухомістю.
Крім наведених особливостей, положення окремих статей частини другої ЦК містять додаткові імперативні норми, недотримання яких може спричинити негативні для учасників угоди наслідки. Зокрема, відсутність у договорі купівлі-продажу нерухомості даних, що дозволяють точно назвати нерухоме майно, що фіксують розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна, а також узгодженого умови про ціну нерухомості тягне згідно ст.ст.554 та 555 ЦК визнання такого договору неукладеним.
Статтею 575 Кодексу заборонено дарування у відносинах між комерційними організаціями. Порушення даної норми права тягне за собою, за загальним правилом, нікчемність угоди відповідно до ст.168 Кодексу.
У частині другій ДК законодавець по різному підходить до державної реєстрації угод з нерухомістю. У відповідності зі ст.551 ГК державної реєстрації підлягає перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості. Положення цієї статті поширюються на договори міни та оренди нерухомості з правом викупу.
У свою чергу договори продажу підприємства, дарування нерухомості, ренти, оренди будівель, споруд та підприємств з правом викупу підлягають обов'язковій державній реєстрації та вважаються укладеними з моменту такої реєстрації. Даний висновок випливає з ст.ст.560, 574, 584 та 651 ЦК.
З викладеного випливає, що Цивільний кодекс регламентував як державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення, так і реєстрацію операцій з нерухомістю [54].
Застосуванню викладених норм права про обов'язковість державної реєстрації речових прав на нерухомість і угод з ним перешкоджала відсутність законодавчого регулювання порядку її здійснення та інших положень, пов'язаних з ним. Не вирішили цю проблему становища Федеральних законів від 30 листопада 1994 р. N 52-ФЗ "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" та від 26 січня 1996 р. N 15-ФЗ "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської федерації ", якими було встановлено, що надалі до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна й угод з ним. На практиці державні органи здійснювали реєстрацію виходячи з положень різних нормативних актів, наслідком чого була відсутність єдиного порядку.
З метою врегулювати питання з нерухомістю суб'єкти Російської Федерації брали свої законодавчі і нормативні акти. Так, в Московській області 1 лютого 1996 р. був прийнятий Закон "Про єдину систему державної реєстрації суб'єктів підприємницької діяльності, майнових прав і пов'язаних з ними немайнових прав та угод на території Московської області". Відповідно до наведеного Закону та постановою голови адміністрації Московської області від 25 березня 1996 р. N 99-ПГ була створена Московська обласна реєстраційна палата, на яку покладалися функції щодо здійснення реєстрації речових прав на нерухомість і угод з нею. З моменту введення в дію цього Закону на території всієї Московської області вводився єдиний порядок державної реєстрації нерухомості та угод з нею.
Співробітниками Палати була пророблена велика робота в плані систематизації нормативних актів Російської федерації і Московської області, що встановлюють реєстрацію нерухомості, з метою вироблення порядку і способів здійснення такої реєстрації. Розроблялися також нормативні акти, які регламентують реєстрацію окремих видів речових прав на нерухомість і угод з ним. Зокрема, були видані інструкції "Про порядок оформлення прав на нерухоме майно, що виникли в результаті виконання інвестиційних договорів", "Про порядок реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна та переходу права власності", "Про порядок реєстрації договорів про заставу нерухомого майна (іпотеки ) "," Про порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно, що виникають на підставі односторонніх актів державних, судових, нотаріальних та інших органів і організацій "," Про порядок реєстрації договорів оренди нерухомого майна ", та інші. Палатою були розроблені також форми свідоцтв та виписок з державного реєстру, що видаються правовласникам.
Результатом виконаної роботи є створення на території Московської області єдиної системи державної реєстрації нерухомості. Дана система включає в себе як цілісну систему реєструючих органів (філій і представництв Палати), так і однакові дії цих осіб при здійсненні державної реєстрації,
Дії Палати з проведення державної реєстрації повністю відповідають і положенням Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", який набрав чинності з 2 лютого 1998
У ст.2 цього Закону говориться, що державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або реєстрації прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ, і що державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.
У Законі знайшли своє закріплення основні положення про учасників відносин, що виникають при державній реєстрації, порядок і строки проведення реєстрації, підстави для відмови у її проведенні та відповідальності окремих осіб, а також дано приблизний перелік підстав для державної реєстрації наявності, виникнення, переходу, обмеження ( обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним.
Поряд з тим що ст.4 Закону від 21 липня 1997 р. підтверджена положення ЦК про обов'язковість державної реєстрації, Закон встановлює, що права на нерухоме майно, що виникли до вступу його в силу, визнаються юридично дійсними за відсутності державної реєстрації. Проте слід мати на увазі, що відповідно до п.2 ст.6 Закону від 21 липня 1997 р. "державна реєстрація виникли після введення в дію цього Закону обмеження (обтяження) або іншої угоди з об'єктом нерухомого майна вимагає державної реєстрації прав на даний об'єкт, який виник до введення в дію цього Закону ".
Окремі статті Закону є новими для законодавства Російської Федерації і вимагають тлумачення їх судами та арбітражними судами. Але безсумнівно, що Закон "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" матиме позитивний вплив на розвиток громадянських правовідносин у нашій країні і на зміцнення законності при здійсненні операцій з нерухомістю.

Глава 4. Захист прав на нерухомість.

У відповідності зі ст.45 Конституції РФ держава гарантує захист прав громадян, у тому числі і майнових. Способи такого захисту можуть бути найрізноманітнішими, головне, щоб вони не суперечили закону. У цивілістичній науці захист цивільних прав досліджується переважно як функція, спрямована на припинення конкретних порушень і відновлення порушеного права, перевага віддається в основному судовим формам захисту. Подібна позиція зрозуміла, оскільки раніше діяла ст.6 ЦК РРФСР передбачала захист цивільних прав через судові органи влади, а у випадках, передбачених законом, - через систему суспільних і адміністративних установ.
В даний час позиція законодавця в цьому питанні змінилася. Через судові і адміністративні органи (ст.11 ЦК України) здійснюється захист тільки порушеного (оскарженого) права і, отже, поняття захисту цивільних прав трактується більш широко і включає в себе також і способи, спрямовані на охорону, зміцнення цивільних прав від можливих порушень з боку третіх осіб. Одним з таких способів є визнання права [55]. Воно як засіб його захисту від можливих порушень може бути реалізовано не тільки в судовому порядку, а й шляхом встановлення зовнішніх орієнтирів, що свідчать про існування права. В одних випадках встановлення цих зовнішніх знаків (письмова форма угоди) може здійснюватися суб'єктами права самостійно, а в інших (нотаріальне посвідчення, реєстрація і т.д.) цю функцію може узяти на себе і державу, видавши відповідний закон. Така позиція викладена у Федеральному законі від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
У ст.2 цього Закону державна реєстрація визначається як юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. А раз так, то держава шляхом визнання бере під свій захист цілий комплекс правовідносин і в особі реєстратора прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - реєстратор) легалізує відповідні речові права. Причому ряд статей Закону виділяє і обгрунтовує нову правову область, без якої ринок нерухомості існувати не може і де визнання майнових прав представлено на зовсім нових засадах. Їх можна звести до наступного.
Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним акумулює інформацію про правове становище будь-якої нерухомості, що перебуває в реєстраційному окрузі. Для досягнення цього завдання встановлено правило, згідно з яким всі речові права на нерухомість, а також будь-який акт речове-правового значення повинні бути внесені до реєстру, і тільки з цього моменту вони отримують юридичну силу для всіх третіх осіб. Це так званий принцип формалізму (або інакше - принцип обов'язковості).
З іншого боку, повна впевненість для третіх осіб може бути створена тільки тоді, коли суб'єкти права узгодять свої дії з нерухомістю на підставі тільки достовірної інформації, яка міститься в реєстрі. Будь-яка запис у ньому вважається дійсною (навіть тоді, коли вона не відповідає дійсності), поки не буде виправлена.
Державна реєстрація прав має відкритий характер. Інформація, що міститься в реєстрі, доступна для будь-якої особи (принцип публічності), оскільки громадська відкритість створює додатковий захист власника - доступні для всіх відомості набагато важче змінити або підтасувати.
Закріплення викладених принципів у законі, встановлення інституту Єдиного державного реєстру викликано тільки однією метою: забезпечити міцність ринкового обороту нерухомого майна, закріпивши довіру до фактів, викладених у реєстрі. Саме потреба в цьому і викликала радикальні реформи в області угод з нерухомістю, породивши тим самим існування в цивільному праві відносин, пов'язаних з визнанням речових прав на нерухоме майно з боку державних органів влади.
Але цьому передує цілий механізм, званий придбанням прав. Простіше кажучи, перш ніж відобразити в державному реєстрі перехід речових прав на нерухоме майно, необхідно скласти договір, за яким одна із сторін набуває речове право, а інша його втрачає. Весь процес переходу, закріплення і тим самим визнання речових прав на нерухоме майно можна розбити на дві стадії: складання договору і його реєстрація в реєстрі. І якщо остання врегульована Законом від 21 липня 1997 р., то стадія складання договору, що включає консультування, технічну роботу, виявлення та закріплення справжньої волі учасників угоди і т.д., залишилася в сфері діяльності самих учасників угоди. Хоча раніше саме тут придбання речових прав на нерухомість пов'язувалося з ім'ям держави, і нотаріус у рамках вимог ст.ст.16, 42, 43, 45, 53, 54, 55 Основ законодавства РФ про нотаріат констатував законність і обгрунтованість угоди речове-правового характеру . З введенням в дію частини другої Цивільного кодексу РФ скасовано обов'язкове нотаріальне посвідчення форм договорів продажу нерухомості та їх дарування (ст.ст.550, 560, 574 ЦК).
Слід зазначити, що Закон від 21 липня 1997 р. і ГК закріплюють ряд особливостей виникнення речових прав, їх переходу, обмеження і припинення. Відповідно до ст.164 ГК операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації у випадках і порядку, встановлених законом. Цей порядок поширюється на договори про іпотеку (ст.339 ЦК); продажу житлових приміщень (ст.558 ЦК) і підприємства (ст.560 ЦК); дарування нерухомого майна (ст.574 ЦК); оренди нерухомого майна, якщо інше не встановлено законом (ст.609 ЦК); оренди будівлі або споруди, укладеного на термін не менше одного року (ст.651 ЦК); оренди підприємства (ст.658 ЦК).
Недотримання вимог про державну реєстрацію угоди в силу ст.165 ЦК тягне її недійсність. Однак ця ж стаття допускає здійснення угоди в належній формі і до державної реєстрації. У той же час ст.433 ЦК пов'язує момент укладення договору тільки з його реєстрацією. З цих колізій можна зробити висновок, що державна реєстрація угоди не відноситься до форми угоди.
У силу ст.218 ЦК на підставі угод купується право власності та інші речові права, які згідно ст.223 ГК виникають з моменту державної реєстрації. Звідси випливає, що при укладанні угоди про відчуження нерухомості речове право вважається придбаним тільки після його реєстрації.
Законодавець закріплює нерозривний зв'язок між придбанням і визнанням права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а за таких умов держава свою функцію захисту та охорони інтересів учасників речове-правових відносин має поширити і на стадію придбання речових прав.
Саме на стадії придбання учасники угоди повинні отримати юридичну консультацію, роз'яснення сенсу, значення та правових наслідків угоди. У цей період перевіряються відповідність змісту договору вимогам законодавства і дійсним намірам сторін, дієздатність фізичної особи і правоздатність юридичної особи, конституційний принцип свободи договору, засвідчується особистість договірних, виконується технічна робота з підготовки проекту договору.
Федеральний закон правильно орієнтований на те, що за нинішніх умов на учасників комерційного обороту не може бути покладено обов'язок перевіряти повноту і достовірність всіх правовстановлюючих документів, що передують угоді. Це обмежувало б свободу цивільного обороту і знижувало б цінність набутих прав власності. Природно, всі ці обов'язки держава поклала на реєстратора. Проте виконання перелічених дій, пов'язаних з придбанням речових прав, не входить до компетенції реєстратора. Останній тільки перевіряє і констатує те, що відбулося на стадії придбання.
В арсеналі реєстратора чотири дії, спрямовані на захист інтересів клієнтів нерухомості: перевірка дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади; призначення правової експертизи документів та перевірка законності угоди; встановлення відсутності протиріч між заявляються і вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості; перевірка юридичної сили правовстановлюючих документів.
Одним з найважливіших і основних дій є проведення правової експертизи документів. А це означає, що в кожній справі, що містить правовстановлюючі документи, повинен бути акт експерта або експертної установи. Які порядок проведення цієї експертизи та форма укладання, законодавець не розкриває. Ні напрацювань у цій частині та в практиці діяльності інших юридичних структур. Процесуальна природа правових експертиз не отримала відображення не тільки в нормах права, але і в теорії.
Очевидно тільки одне, що реєстратор і експерт не можуть бути в одній особі. По-перше, виробництво експертизи не входить до компетенції реєстратора, по-друге, експерт повинен мати необхідну юридичну спеціальність, досвід роботи з правовими документами і бути компетентним у питаннях, що становлять предмет експертизи.
Таким чином, виникає необхідність у створенні спеціальної служби, що забезпечує проведення правової експертизи. Причому робити це доведеться негайно, незважаючи на те, що крім високого рівня юридичної та професійної підготовки персоналу будуть потрібні додаткові витрати з федерального бюджету. Відсутність експертного висновку робить запис у Єдиному державному реєстрі сумнівної та оспорімой в судовому порядку через неповноти проведеної перевірки.
Усі висновки з реєстрації повинні бути побудовані на підставі висновку експерта. Саме в цьому документі реєстратор почерпне відомості про законність угоди, дані про наявність протиріч методом заявляються і вже зареєстрованими правами, про справжність та юридичної значимості представлених документів. Тому важливим є питання про взаємодію експерта і реєстратора. В одних випадках реєстратор з питання призначення і проведення експертизи приваблює необхідних фахівців та їх взаємовідносини побудовані на цивільно-правовому договорі, де, крім іншого, містяться дані про відповідальність сторін, оплати і розцінки за послуги, що надаються. В інших випадках, з метою зменшити додаткові витрати з реєстрації, експерти з трудовим контрактом приймаються в штат установ юстиції. Подібна співпраця законодавцем не врегульовано і, ймовірно, ущемлення прав зацікавлених в угоді сторін будуть мати місце. А раз експерт попереджається про відповідальність за свої дії, то помилки, що містяться у висновку, допущені з недбалості або внаслідок добросовісної помилки, тягнуть обов'язок експерта або юридичної особи відшкодувати за свій рахунок матеріальні збитки чи то в силу договору, чи то в силу зобов'язання внаслідок заподіяння шкоди. Виконання настільки об'ємного експертного дослідження утруднене і тим, що в законі не визначено поняття речового права, не сформульована єдина система речових прав. Не ясно, яким чином перевіряти законність угоди, юридичну силу і дійсність документа. Все це створює певні негативні моменти у здійсненні державної публічної функції із захисту та визнанню речових прав набувача нерухомого майна.
На стадії реєстрації в рамках Федерального закону від 21 липня 1997 р. не представляється можливим дати об'єктивну оцінку юридичним фактам, що становить технологію придбання речових прав. У кінцевому підсумку це, як мені здається, не може не привести законодавця до думки про необхідність поєднання реєстрації з попередніми нотаріальним посвідченням угод з нерухомістю.
І до цього є реальні передумови, оскільки повинні бути вивчені документи, що відображають здатність суб'єкта до придбання прав власності та інших речових прав на нерухоме майно, встановлено факт перевірки дієздатності громадян та правоздатності юридичних осіб, що беруть участь у складанні документів. Проведення таких перевірок не входить до компетенції реєстратора, він може тільки призупинити державну реєстрацію прав до отримання відповідних документів. Повноваженнями ж щодо перевірки дієздатності та правоздатності законодавець наділив тільки нотаріуса (ст.43 Основ законодавства РФ про нотаріат). Звідси випливає, що на договорі або іншому документі, що підтверджує придбання права на нерухомість, повинна бути посвідчувальний напис нотаріуса про здатність особи придбати (або передати) дане право.
Потрібно сказати і про об'єкт, що підлягає придбання. Він відноситься до сфери речей чи іншого майна, міцно пов'язаних із землею. У цій частині правовий експерт повинен підтвердити свій висновок про те, що предметом придбання є нерухомість, і довести міцність зв'язку придбаного об'єкта із землею на підставі поданих йому для перевірки висновків відповідних спеціалістів. Призначення таких експертиз не входить в обов'язок реєстратора. Подібні дослідження рідко призначають і нотаріуси, хоча у відповідності зі ст.41 Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат призначення експертизи, витребування додаткових документів входять в основні правила вчинення нотаріальних дій.
Придбання права передбачає також і законна підстава, за яким відбувається перехід речових прав на нерухомість.
Дослідження правового експерта в цій частині повинні дати чітку відповідь про те, як формувалася воля особи, яка придбає або відчужує права на нерухомість, чи немає чинників, які могли спотворити уявлення про суть відносин (оману, обман тощо) або створити видимість внутрішньої волі при її відсутності (погроза, насильство і т.п.) [56]. Яким чином це буде визначатися і фіксуватися, Закон від 21 липня 1997 р. Відповіді не дає. Не зможе однозначно вирішити ці питання і експерт, тому що в силу свого статусу він працює тільки з документами, а не з учасниками даних правових відносин.
Для підвищення достовірності проведеної експертизи і тим самим зміцнення придбаного права реєстратор буде змушений приймати тільки ті правові документи, які засвідчені нотаріусом в частині виявлення справжньої волі сторін, з'ясування того факту, що сторони розуміють значення своїх дій і т.д. В іншому випадку важко виконати вимогу законодавця (абз.1 п.2 ст.1 ЦК) про те, що фізичні та юридичні особи набувають свої права, в тому числі і речові права на нерухомість, тільки своєю волею.

Висновок

Відповідно до норм ГК РФ права на нерухомість, їх виникнення, обмеження, припинення і перехід підлягають реєстрації в державному реєстрі.
По суті названа реєстрація покликана служити забезпеченням стабільності обороту нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, а й соціальну значущість. Забезпечення стабільності досягається за допомогою виділення угод та інших актів з нерухомістю за рамки приватних інтересів сторін і створення особливої ​​інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статус того чи іншого об'єкта.
Узагальнюючи викладене, можна зробити висновок, що реєстрація - це легалізація для цивільного обороту угод і породжуваних ними прав і обов'язків, а також інших підстав виникнення прав та обов'язків, передбачених в п.1 ст.8 ЦК РФ.
Представляється, що пропоноване визначення державної реєстрації узгоджується і з загальними положеннями ЦК РФ, регулюючими оборот нерухомого майна та прав на неї. Так, відповідно до ст.131 ЦК РФ речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Момент ж виникнення прав може за часом і не збігатися з їх державною реєстрацією, що передбачено як виняток у п.2 ст.8 Цивільного кодексу. Більше того, зазначена норма права не пов'язує момент виникнення обмежень, наприклад, у вигляді накладення арешту, з часом їх державної реєстрації.
Таким чином, законодавець, встановивши обов'язковість державної реєстрації прав та інших подій, разом з тим не надав даному процесу виключно правовстановлюючий характер, що в свою чергу дозволяє розглядати таку реєстрацію як відображення в реєстрі для необмеженого кола осіб достовірною і вичерпної інформації про правовий статус нерухомості, його зміну або припинення.
Не зовсім вдалою тому представляється редакція ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 р., підписаного Президентом РФ 21 липня 1997 (опубліковано в "Російській газеті" від 30 липня 1997), в якій державна реєстрація визначається як юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно, а також як єдине і вичерпне доказ існування прав на нерухомість.
Невдалість такого формулювання, на наш погляд, пов'язана і з тією обставиною, що державна реєстрація навряд чи може розглядатися як єдиний доказ існування прав, оскільки це положення суперечить ст.12 ЦК України, яка встановлює можливість судового визнання прав, а також судово-процесуальним нормам.
Більш того, аналізована дефініція, думається, не цілком коректне і з лексичної точки зору, так як використовуваний оборот "юридичний акт визнання державою прав" цілком обгрунтовано може позначати акт державного органу, що породжує права. У той же час видається неприпустимим змішувати державну реєстрацію прав та акт державного органу, який породжує права. Даний висновок випливає з зіставлення пп.1, 2 ст.8 ЦК РФ, в яких ці поняття розглядаються як самостійні.
Різницю між державним актом і реєстрацією можна простежити і шляхом порівняння розв'язуваних ними завдань. Так, видання державного акта служить підставою для виникнення прав та обов'язків. Державна реєстрація має інші, зазначені вище завдання, в тому числі визначає в конкретних випадках час виникнення прав.